朗诗田明：2019年将剥离长租业务 要让资本市场一眼看清

现场提问：目前公司长租公寓发展情况如何？

田明：我们有计划将长租公寓从集团剥离出去。我们看好长租公寓这个行业，中国会像发达国家一样，一半以上的居住需求是通过租赁的方式来解决。在中国的大城市，经济发达的，人口导入型的城市，公寓市场以后将会发展。

但长租公寓跟集团的核心业务兼容度不太高。另外我们主要做的是二房东模式，这样的盈利模式注定了把物业租下来，到改造，到投入运营，回本有一个周期，一般3-5年，现金流才能转为正的。加上我们2017年获得了1.5万间房源，在国内主要一线二线城市，2018年达到了4万多间，在持续的快速的爬坡。累计的回本时间需要比较长，这个业务都会产生比较大的亏损。

剥离的过程会请第三方独立机构来评估，也会董事会提交给股东进行表决，按程序进行，公允的、规范的来做这件事情。这更多的是业务上的剥离，而不是资产的剥离。

现场提问：管理费能不能量化？

王磊：朗诗的商业模式我们占一部分股份，由我们独立开发管理，收取相应费用。通常会分几个部分，第一部分是开发管理的服务费和营销费，根据项目规模，销售单价会有比较大的浮动，整体平均来说在销售额的4%-5%之间。

第二部分是技术开发的整合费和技术服务费。由于朗诗有绿色建筑差异化的能力，我们有很多项专利，在产品整合上我们会按照建筑平米收取相应费用，这部分费用从100到200、300，视具体的产品类型和项目定位有调整。

第三部分是由于我们自己的开发管理为项目创造溢价，可能是销售价格，可能是毛利率，可能是IRR，超出部分之后，我们会有一个溢价分配，当然是超出部分的利润，20%、30%，到达一定阶梯之后可以到达40%、50%，没有完全一样的模板，根据项目不同分类。

总体来说，按这三类形成我们内部相对完整成熟的操盘、开发管理的收费模板。我不知道有没有说清楚。

现场提问：未来3-5年计划在美国的房地产发展规模会达到什么水平？

周勤：朗诗美国是13年9月份在洛杉矶南部设立的，开始就坚持本土化的策略，到2017年结束的时候，结束的时候我们在美国本土也进入了前40的排列。

2018年美国公司实现了非常显著的增长，从营收到利润的水平。接下来3-5年，我们会继续进一步深耕这四个门户城市，同时已经在2018年进入了美国高成长性的城市，凤凰城。

这样的市场布局，一方面可以继续支持朗诗美国在现有市场深耕，同时也为我们在市场上提供了非常好的空间和进一步发展的想象空间，以及进一步发展的资源。

未来的3-5年，朗诗美国会继续坚持本土化策略，进一步往前推进，我们的目标是能够成为本土最优秀的建商之一。到目前为止，美国公司获取的项目没有一个是在公开市场通过竞标获得的，基本上都是在专业的投资渠道当中，通过专业的运作、评估，以及合作来获得的。

现场提问：长租公寓、物业和养老，这些业务的资产规模大概有多大？剥离出去会对净资产收益率的影响是多少百分比？

田明：我更愿意是理解成剥离业务而不是剥离资产，因为对于106这样以房地产为主的重资产的公司来说，我们讲的物业，或者说养老，长租公寓，这些都是服务业。