房企面临融资紧张形势 房地产行业高额授信频频达成

根据国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

因此，抢占市场仍是当下物业公司最重要的战略。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。

以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投 资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。

显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。

值得注意的是，在当前消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，且市场集中度不断提升。

有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。

据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

虽然百强物业企业的市场份额不断增加，且增值服务收入占比不断提升，但目前绝大多数物业公司，收入来源仍是以传统的基础物业服务为主，利润的提升空间有限。如何保持持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长，仍是行业内众多公司，尤其是上市企业待解的难题。

房企融资成本上行

据了解，房企传统融资渠道——银行对优质房企的贷款利率一直非常“宽容”，在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上，即使略有上浮，仍可维持在7%~8%左右。

另一方面，美联储加息也使得海外发债成本上升，尤其市场预计2019年其将加息2~3次，房地产企业的这一融资渠道也不容乐观。

在两大渠道均收紧的背景下，房地产企业越来越依赖信托公司，目前地产信托融资平均成本已经超过13%。

正如上述大型信托公司相关业务负责人所言，信托公司对资金困局中房地产企业仍有强烈的合作意愿，但受限于自身发行能力，也出于对风险合规的把控，对房地产企业的要求越来越高。

来自中国信托业协会的数据显示，2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，相比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。截至二季度末，房地产信托当年新增规模累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5个百分点。由此可见，房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

普益标准数据显示，10月份，共有61家信托公司发行了1180款集合信托产品，发行数量环比减少58款，降幅为4.68%。其中，房地产信托成立数量为320款，平均规模为1.17亿。

此外还有数据显示，投资于金融机构、工商领域的产品收益率略有下降，投资与房地产行业的信托产品收益率仍在上升。

高成本融资为哪般

即便面临越来越高的融资成本，房企也几乎没有选择。

一位机构人士认为 ，房企年底加大融资力度还与企业面临的偿债高峰相关，“不少房企急于发新债还旧债”。

据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来四年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，近两年很多房企都瞄准了千亿目标，企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响，房企现金流越发紧张。若不积极融资则难以支撑。通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。

严跃进认为，对企业而言，年底不断开拓融资渠道、扩大融资规模，能间接对外彰显房企对未来楼市和企业自身发展信心的同时，也体现企业对2019年市场继续关注的姿态。