房企面临融资紧张形势 房地产行业高额授信频频达成

11月21日~11月24日，仅4天之内，包括正荣地产、花样年、泰禾集团、福晟集团在内的4家房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达500亿元人民币。

而在此前，今年已有阳光城、北辰实业、华夏幸福等多家房企与信托公司达成战略合作协议，获得授信额度。

北京一位信托公司高管表示，当下房企融资形势紧张，资金缺口较大，地产公司迫于无奈与融资成本较高的信托公司达成更紧密的合作。“不过，这类授信额度与实际贷款是不同的概念，百亿规模的授信额度无法实际落地。更为重要的意义是资金困局中的地产公司找来信托公司为自己‘背书’，以提振市场信心。”

房企加速融资

进入年底，房企融资意愿空前高涨。仅11月27日当天就有保利地产、中国建筑、上海城投、光明地产、四川驹马、弘阳地产、金地、首创置业、时代中国、龙湖、绿城、富力、福晟、鑫苑置业等十多家上市房企对外公布融资计划及公告票据上市发行，累计规模近300亿元。

据保利地产11月27日发布的公告称，公司已收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据注册。本次中期票据注册金额为100亿元;中国建筑的发布公告表示，公司全资附属公司将发行5亿美元优先担保永续资本证券;同一天，上海城投发布公告称，拟在国内银行间市场发行规模为35亿元的中期票据。

截至目前，11月已有超30家房地产公司发布了各类融资公告。其中，融资渠道也表现出多样性。包括发行公司债、可换股债、中期票据、优先票据、中短期融资券、信托等形式，拟融资规模总计已超过1100亿元。

“年底房企融资计划确实有一定程度上的加速。降准政策确实带来了些许宽松的政策环境，这从包括银行贷款在内的各个融资渠道都有所体现。易居智库市场研究总监严跃进分析。

实际上，今年10月以前，房企融资规模还处在相对较低的水平。据同策研究院监测，2018年10月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计392.65亿元，环比2018年9月的443.11亿元大幅减少11.39%。

从年内房企融资的走势来看，今年5月以来，房企融资状况都不乐观。仅在7月、8月出现小幅回升，但融资额与2018年前4个月差距不小。10月融资总额更是降到冰点。

一位金融业人士表示，目前房企融资环境相比之前有好转。以目前的速度，企业从拿到批文到完成发债，会在一个月左右完成。除了政策上的因素外，也可能与一些金融机构在年底还有部分额度有关。

该人士进一步分析，房企作为资金密集型企业，现金流价值毋庸置疑，而临近年底，大多数房企资金链都处于紧绷状态。除了万科、保利、碧桂园等少数房企能做到连续多年净经营现金流为正外，更多房企的净经营性现金流为负。尤其当前楼市处于低迷期，企业资金回笼普遍不利的背景下，依靠融资输血是解决当前房企资金压力的关键。

高额授信频频达成

房地产调控政策搅动市场，银行贷款、发债等融资渠道日渐萎缩，信托渠道对于资金流紧张的房地产公司来说举足轻重。仅仅4天，4家房地产公司与信托公司达成额度高达500亿元的战略合作。

11月21日，正荣地产与兴业信托签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿授信额度。根据协议，兴业信托将对正荣所涉及的住宅地产、商业地产、商业运营等领域提供多种金融支持，未来将从地产业务各方面达到百亿的全方面合作。

11月22日，花样年集团与光大信托在深圳签署了100亿元融资协议，并建立了长期战略合作伙伴关系。据悉，这笔100亿元融资将重点支持花样年集团公司债发行、城市更新类、房地产开发、ABS类、消费金融类等全方位业务。

11月23日，泰禾集团与光大信托、招商银行福州分行在福州签署三方战略合作协议。根据协议，光大信托将为泰禾集团提供200亿元人民币的综合授信额度。

11月24日，福晟集团与光大信托签署战略合作协议。根据协议，光大信托将重点支持福晟集团的公司债发行、房地产基金、企业并购基金、旧城改造及城市更新、ABS类等。双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作，合作规模达100亿元。

一家大型信托公司相关业务负责人表示，“我们公司近来也与地产公司达成了战略合作，现阶段，整个公司的主流业务就是房地产，我个人也沉浸其中。归根结底，这类大额授信也还是代表了公司对房地产行业的趋势判断，我们认为风险不是很大，形势会慢慢好转。”

另有行业观察人士认为，为房地产企业提供高额授信也是避免违约的一种手段。如果之前双方的合作额度即将耗尽，新近达成合作额度，更有利于合作伙伴相关贷款的借新还旧。

市场集中度不断提升 行业并购加速

当前环境下，以房地产为主业的企业通过各种途径去地产化，除了更名之外，纷纷将旗下物业拆分上市，成为新的稳定业绩来源。

随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。

根据国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。

因此，抢占市场仍是当下物业公司最重要的战略。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。

以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投 资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。

显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。

值得注意的是，在当前消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，且市场集中度不断提升。

有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。

据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

虽然百强物业企业的市场份额不断增加，且增值服务收入占比不断提升，但目前绝大多数物业公司，收入来源仍是以传统的基础物业服务为主，利润的提升空间有限。如何保持持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长，仍是行业内众多公司，尤其是上市企业待解的难题。

房企融资成本上行

据了解，房企传统融资渠道——银行对优质房企的贷款利率一直非常“宽容”，在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上，即使略有上浮，仍可维持在7%~8%左右。

另一方面，美联储加息也使得海外发债成本上升，尤其市场预计2019年其将加息2~3次，房地产企业的这一融资渠道也不容乐观。

在两大渠道均收紧的背景下，房地产企业越来越依赖信托公司，目前地产信托融资平均成本已经超过13%。

正如上述大型信托公司相关业务负责人所言，信托公司对资金困局中房地产企业仍有强烈的合作意愿，但受限于自身发行能力，也出于对风险合规的把控，对房地产企业的要求越来越高。

来自中国信托业协会的数据显示，2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，相比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。截至二季度末，房地产信托当年新增规模累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5个百分点。由此可见，房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

普益标准数据显示，10月份，共有61家信托公司发行了1180款集合信托产品，发行数量环比减少58款，降幅为4.68%。其中，房地产信托成立数量为320款，平均规模为1.17亿。

此外还有数据显示，投资于金融机构、工商领域的产品收益率略有下降，投资与房地产行业的信托产品收益率仍在上升。

高成本融资为哪般

即便面临越来越高的融资成本，房企也几乎没有选择。

一位机构人士认为 ，房企年底加大融资力度还与企业面临的偿债高峰相关，“不少房企急于发新债还旧债”。

据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来四年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，近两年很多房企都瞄准了千亿目标，企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响，房企现金流越发紧张。若不积极融资则难以支撑。通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。

严跃进认为，对企业而言，年底不断开拓融资渠道、扩大融资规模，能间接对外彰显房企对未来楼市和企业自身发展信心的同时，也体现企业对2019年市场继续关注的姿态。

此外，一些渴望寻求弯道超车的开发商则希望借助年底各地供地规模不断扩大，土地价格处于低点的机会，扩大土地储备水平。

统计显示，包括北京、上海、广州、深圳、南京、成都、武汉等一二线城市均密集推出土地。一线城市11月供应土地合计高达90宗;二线城市11月合计供应土地达到1400宗，均达历史高点。11月26日，北京12宗地块单日就取得土地出让金316亿元。

有专家提示，进入11月，房企发债审批速度确实加快了，但这并不意味着房企融资环境出现了大的改变。监管层依旧会加强对房地产行业的调控力度，银行贷款、企业发债等融资渠道均受到一定程度的限制。股市震荡也让房企股权质押的融资渠道受到限制，房企的融资渠道远谈不上通畅。有消息显示，监管层仍会严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场。

值得关注的是，有金融机构相关人士对北京商报记者透露，当前已有银行准备重点对房地产行业抽贷，这无疑对资金链已紧绷的房企又是一个打击。

专家表示，当前很多企业通过出让项目股权、节省支出、裁员减薪等手段来节省资金。但即便如此，房企资金趋紧仍会持续。房企应放弃依赖外部输血的思维，可通过促销等积极的市场手段快速回款，保证企业的资金安全。

（房掌柜整理来自证券时报、北京商报、中房网）