燕郊楼市再遭大棒出击 成交量缩水三分之二

　　环京“北三县”中的地产大哥三河市今天又给当地楼市浇了一盆冷水。

　　上周五三河市地税局发布通知称，4月10日(也就是今天)开始，将执行更为严格的存量房交易价格管控规定，改变网签价标准，在实际成交价和银行评估价之间选择最高的价格进行网签。

　　链家燕郊门店的过户专员表示，“过去网签价格都很低，有的还低于过户指导价，现在调整网签价标准之后，基本都高于过户指导价，这样一来，增值税、个税和契税等计税依据就相应进行了调整，结果就是税费相比以前有所增加，尤其是不满两年的，税费额度将会大幅增加。”

　　实际上，自去年“廊九条”限购、限涨之后，燕郊楼市就进入新盘自我封盘状态，于是燕郊楼市几乎成了二手房的天下，而今年3月21日执行上调首付比例的限购政策之后，燕郊二手房市场已经开始大幅缩水，这一次上调存量房的交易税费计税依据，对燕郊楼市而言无异于再次加码。

　　税费大增近五成 三河市地税局在4月7日发布的《三河市地方税务局关于加强存量房价格管控的通知》一文中要求：

　　1、各房地产中介机构签订存量房网签合同时，严格按照实际成交价签订，实际成交价高于指导价格的，按实际成交价格进行网签，实际成交价格低于市场指导价格的，按照市场指导价格进行网签;

　　2、在办理存量房交易抵押时，贷款价格高于计税价格的，高出部分买卖双方到税务部门补交税款。

　　上述通知中还规定，如有低报成交价格或伪造假证明、协助买卖双方签订“阴阳合同”的，严格按照偷税漏税行为处理，情节严重的，移交司法机关处理。

　　此外，根据上述通知，燕郊还调整了存量房交易的计税依据。 值得指出的是，燕郊的二手房交易计税依据与北京(楼盘)略有不同。在北京二手房交易过程中，如果全款购房，则按照过户指导价作为计税依据;如果贷款买房，则以网签价为计税依据。

　　而燕郊过去则是贷款、全款全部以过户指导价为计税依据，这次发布《通知》后调整为，按照银行贷款的评估总价作为计税依据。

　　“按照现在情况来看，银行评估价基本就是买卖二手房的实际价格，作为贷款买房的一方来说，也就是按照实际成交价计税。”链家燕郊门店中介经理表示。

　　他举例称，“以一套100平米、总房款300万元的房源为例，如果按照之前的过户指导价为20000元/平米、总价200万元来计税，若不满两年，则增值税、附加税、契税、个税总税费约为16.2万元，如果按实际成交的300万元来计税，则总税费约为24.3万元，相当于多交8. 1万元税费，相比之前增加了50%的费用。”

　　不过，如果交易房源满两年，则可以免交增值税，仍以上述房源为例，则税费增加约2.5万元，因此对这类房源影响较小，从这个角度来看，上述规定仍是以打击炒房客为主。 据了解，目前燕郊存量房市场上交易的房源中，不满两年的房源基本都是2015年4月10日之后交易的，而燕郊这一轮房价大涨正是从当年4月～5月之后开始的。

　　“燕顺路上的房源基本都是满两年的，不过汇福悦榕湾、首尔甜城等少数几个新盘，他们的房本应该还不满两年，有的盘到现在房本还没下来呢。”据兴业二手房交易中心的工作人员表示。过户指导价超北京部分地区 不仅税费进行了上调，燕郊部分小区的过户指导价也进行了上调，甚至超过了北京部分地区的过户指导价。

　　“之前星河皓月的过户指导价约为18000元/平米～20000元/平米之间，但这次调整之后整个小区的过户指导价提高到了26000元/平米，评估价约为33000元/平米。”星河皓月附近的二手房中介人员说到。 但据了解，北京大兴黄村附近的几个小区的过户指导价目前约为13000元/平米，顺义县城小区的过户指导价约为10000元/平米～13000元/平米。

　　据了解，燕郊楼市自2015年4月份之后开始逐步升温，6月份传来通州升级北京行政副中心的消息后，燕郊楼市更是借势大涨，经过两年时间，现在的燕郊楼市均价已经是当年的3倍有余，此时加码购房成本后，很多新进入的购房者被拦在大门外。

　　“从来没感受过如此严厉的调控政策，上个月出的调控政策就赶跑了很多外地买房人，在燕郊房价大涨之后，本来30%的首付就需要90万元，现在要求50%首付，变成150万元上下，很多外地人都难以承受，被迫解约。”燕郊当地的多个中介门店表示，4月以来，门店成交量已经大为下滑。

　　当地某中介门店经理叹气到，“我们门店有50多人，算是公司中的一家大门店了，3月份的时候几乎每天都有人开单，现在4月份已经过10天了，50多人就开了两单。”而上上城五季的中介人员也表示，3月份平均两天就能开一单，现在7、8天才开了一单。 据他了解，燕顺路上的中介门店几乎少了三分之二的客源，对于未来的情况，他认为，最起码今年想翻身很难。