多城迎2019年首次土地出让 部分城市将面临去化难题

　　近日，各地土地出让市场精彩纷呈。武汉、石家庄多地完成2019年首次土地出让，而北京、南京等地也推出今年以来首批住宅用地。业内人士表示，2019年1月以来，一些城市依然保持土地供应的高节奏，在有效供给房地产市场的同时，也应密切注意去库存不足等问题。

　　多城迎首次土拍

　　近日，武汉迎来2019年首场土拍，供应的三宗地块均成交，其中东湖高新曙光村地块由武汉辉恒置业以底价28.43亿元摘得。

　　根据公告，此次武汉原计划出让八宗地块。此前，武汉市国土资源和规划局公告表明，其中五宗地块因故延期或终止摘牌。最终，仅剩下东湖高新曙光村地块、东西湖径河街地块和江夏庙山地块在近日出让。

　　出让文件显示，曙光村地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷大道交会处附近，土地面积10.01万平方米，性质为住宅用地起始价28.43亿元，起拍楼面地价约5455元/平方米。最终，该地块由旭辉集团以底价摘得。

　　石家庄也于近日集中出让6宗土地，总出让面积为16.73万平方米，最终2宗地流拍，4宗地成功出让，总成交价9.37亿元。其中万科以总价6.8亿元竞得[2018]095号地块，溢价率为11.84%。

　　而北京、南京等地则推出今年以来首批住宅地块。南京市规划和自然资源局近日公告首批11宗地块，总用地规模超过64万平方米，除玄武区梅园地块为商办用地之外，其余全部为住宅地块。上述地块大部分位于南部新城。

　　北京也于1月17日推出位于大兴区两宗住宅地块，总起拍价达57.5亿元。据了解，本次挂牌2宗地块的编号为京土整储挂(兴)[2019]001号、京土整储挂(兴)[2019]002号，分别位于大兴区瀛海镇和黄村镇;两宗地的商品住房销售价格均有限定。

　　土地市场分化加剧

　　中原地产研究中心的统计数据显示，热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗。

　　陈厚桥表示，一线城市2016~2017年市场成交大爆发，房价上涨迅猛，2018年不断下跌，市场处于一个观望调整期，导致土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑;二线城市一般为省会城市，资源集中，房价较低，在一线城市投资热点下降的情况下，二线受到追捧令供求同比走高;未来，土地市场都会进行调整，进入一种持续稳定的阶段。

　　中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，从土地市场流拍数量来看，除了政策、预期、资金链等方面影响外，现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺，也是造成流拍数量增长的因素之一。

　　房企拿地态度与资金情况密切相关。2018年房企发行美元债融资的速度逐渐加快 ，据不完全统计，1~11月，房企已经发行了约449亿美元的境外债，频繁发债的名单中不乏恒大、绿地、弘阳地产、华远地产、时代中国、雅居乐、合景泰富等知名企业。

　　据Wind数据显示，房企2018年11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%;境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　与此同时，房企的融资成本也在不断走高，2018年下半年，房企的融资成本普遍走高，值得注意的是，国企和央企具备一定的融资优势，可获得低成本融资。11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。利率最高的一笔是中国恒大在境外发行的一期美元债，利率高达13.75%。