多城迎2019年首次土地出让 部分城市将面临去化难题

　　近日，各地土地出让市场精彩纷呈。武汉、石家庄多地完成2019年首次土地出让，而北京、南京等地也推出今年以来首批住宅用地。业内人士表示，2019年1月以来，一些城市依然保持土地供应的高节奏，在有效供给房地产市场的同时，也应密切注意去库存不足等问题。

　　多城迎首次土拍

　　近日，武汉迎来2019年首场土拍，供应的三宗地块均成交，其中东湖高新曙光村地块由武汉辉恒置业以底价28.43亿元摘得。

　　根据公告，此次武汉原计划出让八宗地块。此前，武汉市国土资源和规划局公告表明，其中五宗地块因故延期或终止摘牌。最终，仅剩下东湖高新曙光村地块、东西湖径河街地块和江夏庙山地块在近日出让。

　　出让文件显示，曙光村地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷大道交会处附近，土地面积10.01万平方米，性质为住宅用地起始价28.43亿元，起拍楼面地价约5455元/平方米。最终，该地块由旭辉集团以底价摘得。

　　石家庄也于近日集中出让6宗土地，总出让面积为16.73万平方米，最终2宗地流拍，4宗地成功出让，总成交价9.37亿元。其中万科以总价6.8亿元竞得[2018]095号地块，溢价率为11.84%。

　　而北京、南京等地则推出今年以来首批住宅地块。南京市规划和自然资源局近日公告首批11宗地块，总用地规模超过64万平方米，除玄武区梅园地块为商办用地之外，其余全部为住宅地块。上述地块大部分位于南部新城。

　　北京也于1月17日推出位于大兴区两宗住宅地块，总起拍价达57.5亿元。据了解，本次挂牌2宗地块的编号为京土整储挂(兴)[2019]001号、京土整储挂(兴)[2019]002号，分别位于大兴区瀛海镇和黄村镇;两宗地的商品住房销售价格均有限定。

　　土地市场分化加剧

　　中原地产研究中心的统计数据显示，热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看，热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗。

　　陈厚桥表示，一线城市2016~2017年市场成交大爆发，房价上涨迅猛，2018年不断下跌，市场处于一个观望调整期，导致土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑;二线城市一般为省会城市，资源集中，房价较低，在一线城市投资热点下降的情况下，二线受到追捧令供求同比走高;未来，土地市场都会进行调整，进入一种持续稳定的阶段。

　　中国银行国际金融研究所研究员李赫认为，从土地市场流拍数量来看，除了政策、预期、资金链等方面影响外，现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺，也是造成流拍数量增长的因素之一。

　　房企拿地态度与资金情况密切相关。2018年房企发行美元债融资的速度逐渐加快 ，据不完全统计，1~11月，房企已经发行了约449亿美元的境外债，频繁发债的名单中不乏恒大、绿地、弘阳地产、华远地产、时代中国、雅居乐、合景泰富等知名企业。

　　据Wind数据显示，房企2018年11月份境内发行债券总金额达523亿元，环比增长14%，同比增长112%;境外发行债券总金额为304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

　　与此同时，房企的融资成本也在不断走高，2018年下半年，房企的融资成本普遍走高，值得注意的是，国企和央企具备一定的融资优势，可获得低成本融资。11月融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。利率最高的一笔是中国恒大在境外发行的一期美元债，利率高达13.75%。

　　房企前十名土储总货值近20万亿元

　　综合克而瑞2017年房企总货值排名及去年房企新增货值排名，数据宝计算出去年房企总货值排行榜。数据统计显示，截至去年底，已经有9家上市房企总土储货值超过万亿元，前十名土储总货值近20万亿元，相当于2018年底A股总市值的近一半。其中，中国恒大以3.44万亿元土储货值位居首位，碧桂园以3.13万亿元土储货值位居次席，融创中国以2.81万亿元位居第三位。

　　从增长情况来看，土储前十名中的碧桂园、万科、融创中国、新城控股4家企业土储增长均超40%。增速最低的是世茂房地产，为20.42%。从绝对值来看，碧桂园去年新增土地货值达到9987.3亿元居首。

　　越来越多的土地在向龙头房企集中。数据显示，房企在主要城市耗资1.7万亿元拿地，其中碧桂园、万科、保利地产均花费超千亿资金买地。房企前十买地总金额达9359亿元，占比55.21%，比2017年下降近两个百分点。不过，从近年来看，这个比例增加态势明显，2014年，房企前十买地总金额占比只有48.55%。这意味着，市场上的土地越来越多被龙头房企买走。

　　一般来说，土地储备意味着房企可持续发展潜力，意味着市值有更大的增长空间。土储前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底为535亿元。世茂房地产、绿地控股、融创中国市值均不足千亿。

　　以市值占土地货值比例来看，比值越低或许意味着未来市值空间越大。土储前十名房企中，最低的是融创中国，有28065亿元土地储备，对应市值984亿元，市值土储比只有3.51%。

　　部分城市面临去化

　　近日，多地也公布了2019年的宅地供应目标。北京市2019年政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。中原地产研究中心统计显示，截至目前，北京累计挂牌待入市土地高达31宗，出让起始价合计441.4亿元，都将在春节前出让。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，随着过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房，使得限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

　　他进一步表示，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化较慢。

　　而在2018年国家统计局70城房价数据中，位居房价涨幅榜前列的呼和浩特，也于近日发布2019年供地计划。呼和浩特市土地收购储备拍卖中心发布了2019年工作安排报告称，2018年，呼和浩特储备土地供应稳健高效，共成交商住用地使用权30宗2659.42亩，成交总价119.35亿元。2019年，呼和浩特拟储备商住用地4406.7亩，要实现土地出让收入300亿元目标。根据国家统计局数据显示，2018年12月，呼和浩特新房较上年同期价格上涨21%，二手房涨幅较上年同期达17.9%，分别位列70个大中城市的第三和第一位。业内人士表示，部分城市调控压力仍存，加大土地供应有望进一步实现稳房价的目标。

    （房掌柜整理来自中国证券报、中国经营报、证券时报）