全国土地市场交易分化明显 土地开年首拍低溢价成交

　　与全国楼市成交普遍清淡不同，春节后各地土地市场首场拍卖分化明显，其中北京、上海显得更理性，两地鸡年首拍低溢价成交;而深圳、南京、长沙等地则依旧火爆。有房地产分析人士指出，部分土地的起拍价定得较高，所以溢价率相对较低。但从实际情况看，整体上拿地成本还是不低，房企后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发成本的问题。

　　鸡年春节过后，全国不少城市的土地拍卖市场“鸣锣开战”。与全国楼市成交普遍清淡不同，春节后各地土地市场首场拍卖分化明显，其中北京、上海显得更理性，而深圳、南京、长沙等地则依旧火爆。

　　2月17日，上海迎来春节假期过后的首场土地拍卖，此次转让的是位于上海临港南汇新城的三幅宅地。在上海市银监局相关人士的坐镇下，整个拍卖过程相当理性，三幅地分别被绿地、万科、碧桂园以15.6亿元、10.35亿元和16.3亿元摘得，楼板价均略超21000元/平方米，溢价率则分别仅为0.85%、1.76%和0.41%。

　　无独有偶。此前一天，在春节后北京的首场土地拍卖中，房山区两宗地块的溢价率也只有10%左右，举牌竞价次数均未上双，整场土拍不超过20分钟便宣告结束。

　　不过，与北京、上海不同，2月15日，深圳龙华新区出让的鸡年首宗商业地块经历了两个小时、300多轮举牌，最终被华侨城以59.8亿元摘下，楼面价3.73万元/平方米，溢价率50.55%。同样的情况还出现在南京、苏州、长沙等地。其中，南京位于秦淮区中华门外的G98地块从起始价58.6亿元到98亿元的最高限价，历经四个小时395轮的竞价，最后转为现场摇号;苏州的苏地2016-WG-76号地块经过半小时的竞拍，被龙湖地产以17.5亿元拿下，楼面价17479元/平方米，溢价率42.27%;在长沙春节后的首场土拍中，出让的六幅地被一抢而空，平均溢价率高达77.82%。

　　有房地产分析人士认为，热点城市土地拍卖出现分化，主要还是基于城市本身特点以及不同调控措施的结果。比如，南京等地去化周期只有3个月，而且土地是限价方式，加之又是主城区地块，因此房企参与热情都比较高。而北京、上海对土地出让的管控比较严格，希望借此管控住市场情绪，由此土地拍卖过程和结果都表现得十分理性。

　　2017年土地拍卖市场低调开局。1月5日，上海推出宝山罗泾镇2宗地，其中一宗住宅用地拍出了57%的较高溢价率，但另一宗商业用地溢价率仅3%。而深圳1月初推出的2宗工业地、1宗商业地，均以底价成交。

　　不过，中原地产研究中心统计数据显示，在有春节因素影响的情况下，20大房企2017年1月份拿地金额依然达到了1117.26亿元，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上涨了38.6%。其中，有9家企业在1月份拿地超过50亿元。整体来看，在2016年收获销售面积与销售金额新高之后，房企补充土地储备的积极性较高。

　　比对热点城市土地拍卖的数据时，记者发现一个有趣的现象，即一些在2016年土地拍卖出现高溢价率的热点城市，在去年国庆节之后土地拍卖的月度平均溢价率出现了明显下降。据统计，上海、杭州、合肥、苏州、武汉和郑州等六个热点城市(剔除工业用地和其他用地)2016年3月至9月土地拍卖月平均溢价率(除7月份之外)均维持在100%左右，至10月更是达到124.1%的最高位。此后该数据逐渐下降，截至2017年2月16日，上述六个城市2月份土地拍卖平均溢价率降到17.5%。

　　如果观察高溢价率的六个城市此前的拿地数据，可以看出近期土地市场的溢价率出现了明显的下跌，这体现了这些城市土地市场正处于积极的管控中。需要注意的是，部分土地的起拍价定得较高，所以溢价率相对较低，这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节奏较快，而且没有过去的疯狂态势。不过，从实际情况看，整体上拿地成本还是不低，房企后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发成本的问题。