2017房价走势：楼市调控升级 北京成楼市调控风向标

    经过2016年一轮的房价上涨潮，各地房价越加高昂，而近期，新一轮的楼市调控来袭，北京成为各地楼市调控的风向标。

    最近一段时间，不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。就在昨晚(26号)，北京市又发布了一道楼市调控新政：明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。

    日前，北京严查“商改住”在售项目，六项目被停网签，15家中介被停业整顿。对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前北京、上海、天津、合肥、南京等多个城市已开始对商办“类住宅”型产品的整治，为的是让商办房恢复原有功能，预计近期或将有更多中心热点城市加大对该类项目的整治。

    无独有偶，在北京出台限制“假离婚”的相关政策后，中国房地产业协会调解中心主任康俊亮称，近期出台的政策均围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，这意味着房地产的投资属性大幅度降低。但由于市场预期仍未有较大幅度改观，后续或有更多地方加码调控。其中，北京的限制“假离婚”等措施可能扩围至更多热点城市。

    而在28日晚间，北京的“限房又限贷”政策已经扩围至杭州、厦门。俨然，北京的楼市调控政策已经成为其他城市的方向标。

    北京市住建委有关人士29日对《新京报》表示，北京房地产市场稳定与否，对于全国房地产市场具有风向标意义。

    可以说，2017年成为近几年来，房地产调控政策出台最为密集的一年。从2016年“9·30”政策揭开调控序幕至今，全国已有超过35个城市出台了多达110余次对房地产收紧的调控措施。而在今年3月再次加码的此轮调控中，三四线城市也加入限购大军。专家认为，目前政策正朝着精确化管控导向发展，抑制房价过快增长的长效机制亟待完善。

    业内普遍把这一轮密集出台的楼市调控新政看作2016年“9.30”政策以来的又一次加码，更是对北京楼市踩下的又一脚急刹车。正是今年2月中下旬，北京楼市的再度升温，恐慌性购房、抢房现象的再度抬头，直接触发了此轮“3.17”调控的启动。

    随着昨天清晨广东中山市发布调控限购政策，3月以来全国启动或升级限购的城市已达24个。和往年调控集中在一二线城市不同，今年调控已席卷部分三线城市和一些环一线城市的四线城市。有媒体统计，河北崇礼、河北保定涞水县、河北涿州、江西赣州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相对陌生的名字，更是首次登上房地产限购政策的历史舞台。

    这些现象背后的逻辑是，三四线城市房地产销售近年来的不断升温。地处南京都市圈的镇江句容成为江苏首个限购县级市，由于南京“限购限贷”导致购买力外溢，句容房价扶摇直上，每平米已破万，当地规定非本地户籍家庭限购1套住房。

    江苏大学管理学院市场营销系主任李文远认为，由于房价走高，购买力正从南京向周边郊区，从新房向二手房转移。刚需是存在的，主要是南京的过高房价驱使人们往郊区转移，如果房子都没有了，肯定会进行二手交易。

    值得一提的是，此轮三四线城市在加入限购大军的同时，限购、贷款标准的严格度大有向一二线城市看齐的趋势。如江西南昌规定，除九龙湖等两个在建新城外，暂停向市区已有1套及以上住宅的本地户籍居民出售住宅。

    易居研究院研究总监严跃进提出，目前三四线城市已逐渐分化为：一部分保持宽松政策以去库存为目标，另一部分大城市周边城市则以控房价为主。“主要是围绕三大城市群，尤其是北京、上海、广州周边城市进行调控。同时，对于其它热点城市，比如天津周边、南京周边城市也在调控。这体现了一些外来人口聚集区域或者一些限购城市的外溢需求导入到这些城市，进而引起调控的做法。”

    有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。整体上看，各地政策均紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒”这一定位制定，用管住“炒”，来保障“住”。从策略上，和前两轮楼市调控不同，此次中央并未制定一刀切的统一政策，调控基本实行“一城一策”，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝精确化管控导向发展。

    国家金融实验室理事长李扬在正在进行的博鳌亚洲论坛上表示，地方制定政策要遵循几个标准：第一，以前是全部统一，现在是一城一策，这是非常好的。每个城市应该做什么事?城市化是要用土地的，用地计划要和城市化步调要一致;第二，地价占房价的比例一定要控制;第三，大规模减少税费;第四，房价收入比，这个地方政府是可以控制的。

    财政部原财科所所长贾康提出，应逐步形成抑制房价过快增长的长效机制。住房问题需要从制度建设层面去解决配套改革问题。房地产市场要想实现健康发展，要构建基础性制度，这才能形成长效机制。基础性制度建设不光是住房制度，还要有土地制度、投融资制度以及和住房、不动产相关的税收制度。

    政策虽然是好的，但突然面临一大波新政落地，难免引发一些准备购房或者正在购房的人的焦虑。针对此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“连环单”引发违约风险等问题，中原地产首席分析师张大伟说，影响确实存在，但仍在市场可接受的范围内，只要在过去的交易过程中不盲目加杠杆，这次政策的影响相对比较有限。北京317新政最大的影响是卖一买一型，从35%首付提高到60%，甚至最高有80%的可能性。但北京有非普通住宅和普通住宅的概念定义在里边。我们也做过一个测算，对于大部分家庭来说，如果购买的是普通住宅，首付影响大概在117万左右，除非是购买第二套或购买改善性住宅时强行加大了杠杆，否则对大部分家庭来说，首付的提高不太可能影响到必须违约的程度。当然的确也存在一些个案，比如家庭年收入50万，月供达到60万。这种极端的案例事实上带有赌博的成份在，所以这波调控主要影响的还是这部分人群。不能说政策是100%完美的，但从目前的政策力度来看，它对于大部分刚需和首套改善来说，影响仍在市场可接受的范围内。