房地产行业：热点城市供需政策双调控 成交如期下滑

     核心观点：

　　政策环境综述：供给端房企融资政策全面收紧2017年2月，中央层面上继续强调“因城施政、分类调控”，三四线去库存和重点城市控房价处于并重地位。此外，值得一提的是，政策对于供给端房企融资再次收紧，中基协和证监会分别在债权表外融资和股权融资两方面限制了地产开发企业对于资金的需求。地方层面上，热点城市纷纷出台限购限贷政策，由地方政府主导的调控升级是政策收紧的直接表现。

　　成交市场综述：供需双调控下，重点城市成交如期下滑2017年前两月，受政策调控影响，重点城市成交如期下滑，为了平滑春节假期影响，将1-2月的成交数据看成一个整体，我们统计的43个重点城市商品房1-2月累计成交同比下滑3%。分城市看，各线城市出现分化，1-2月一线同比大幅下滑26.6%，二线同比微幅上涨5.2%，三四线则同比大幅上涨41.6%，并且从区域上看，中西部三四线成交表现突出。我们认为去库存政策持续发酵叠加比价效应下的返乡置业是三四线销售超预期的原因。展望未来，目前重点城市调控全面升级，购房门槛叠加购房成本的提升，将持续对需求形成压制，而三四线成交热度短期或可持续，但中长期看，将同步一二线进入下行区间。

　　土地市场综述：整体供需仍处低位，溢价率平稳2017年2月，300城市住宅用地推出规划建筑面积6080万平米（环比-33%，同比+14%），成交规划建筑面积6015万平米（环比-18%，同比+30%），成交土地出让金1931亿元（环比-18%，同比+101%），楼面均价3211元/平米，平均溢价率34%。整体来看，淡季叠加春节假期效应，2月供需环比继续走低，（供给/成交）数值则呈现小幅上行，主要城市楼面均价小幅回落，溢价率整体平稳，略有回升。

　　资金环境综述：按揭贷利率继续边际收紧按揭贷方面，2017年2月份，35个重点城市首套房贷款利率为4.47%，环比上月增加0.01个百分点，连续两月呈现上涨，首套房信贷持续收紧。

　　二套房平均贷款利率则为5.40%，环比上月持平，1.1倍基准利率依旧是市场主流。我们认为在热点城市首付比例从严收紧的情况下，按揭贷利率也将持续上行。

　　房企融资方面，目前房企融资渠道呈现全面收紧态势，主要渠道的融资规模均呈现回落，尤其是资本市场融资显著缩量，而房企融资成本端目前依旧保持相对平稳。

　　风险提示：政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。