势头促销售新房产销两旺 首季上市房企业绩增长可期

    日前，国家统计局公布的全国房地产销售数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点；全国商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。业内人士认为，房地产投资明显超预期。在购地和新开工仍然维持正增长的背景下，房地产投资增速预计将维持增长，房企一季度销售业绩可期。

　　不少上市房企借助去年业绩预喜的势头，抓住机会销售楼盘，取得了不错的新年开局。克而瑞日前发布了《2017年1-2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜，数据显示，TOP10金额门槛185亿元，已逼近去年一季度水平，龙头房企竞争格局愈加激烈。50强房企中有16家房企销售金额实现同比翻番，增幅50%以上的达17家。碧桂园百尺竿头更上一层，开年以来连续两个月坐上销冠宝座。

　　借势头促销售

　　据Wind数据显示，截至目前，按照申万二级分类，在129家地产上市公司中，已约100家公布了2016年业绩预告或业绩快报。其中，预喜企业家数（包括续盈）达到67家，占比7成以上。考虑到近年来多家中小上市房企已经开始转型，目前房地产业务以消化存量项目为主，因此行业预喜比例实际将高于7成。

　　从业绩方面看，核心开发商业绩增长迅速，行业集中度和业绩分化程度进一步提升。同时，行业龙头企业仍然看好一二线的需求和三四线去库存的市场机会，借势头促销售，打好新年开局仗。

　　克而瑞发布报告的显示，1月万科、碧桂园在新年的第一个月都完成了400亿以上的业绩，TOP3房企的销售业绩总和较去年1月同比增长了123%。取得这样成绩，报告分析认为，一是，春节期间市场较为平淡，限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策也未有松动的迹象，房企整体的销售业绩走势也趋弱。TOP100房企1月的销售金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。二是，龙头房企继续拼抢开年市场。2017年1月万科、碧桂园都完成了400亿以上的业绩。尤其是碧桂园，接近去年同期的四倍，看来“5000亿内部目标”并非谣传。三是，龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等企业表现突出。龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等销售前20强的企业的名次均有大幅度提升。龙湖、鲁能跻进前十，旭辉也以60.2亿元的销售金额由第18位提升至第14位。尤其是泰禾，排名从第32位提升至第15位，上升了17个名次，其1月份59.3亿元的销售业绩中，北京的9个在售项目就贡献了超过30亿，丽春湖院子、泰禾中央广场都超过十亿元，苏州的泰禾姑苏院子也收入近10亿。

　　集中与分化

　　2017年房地产市场依然是一二线的需求和三四线去库存。而行业表现为，集中与分化。这就是行业集中度进一步提升。国泰君安(18.79 +1.24%,买入)认为，其追踪的龙头开发商（恒大地产、碧桂园、万科A(21.45 +0.00%,买入)、保利地产(9.69 +0.41%,买入)、中国海外发展）销售总额占2016年全年商品房销售总额11.5%，较去年10.4%的市占率同比上升1.1个百分点；销售面积总额占全年商品房销售面积总额9.3%，较去年7.2%的市占率同比上升2.1个百分点。其中，恒大地产、碧桂园、万科A销售额成功跨越3000亿元。而另一个方面，房地产中小企业业绩也分化严重。其结果就是增收不增利料持续。来自中原地产的研究数据显示，132家上市房企2016年前三季度合计营业收入为8780.5亿元，净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的净利润率为8.15%，而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。

　　从目前的2016年业绩快报看，多家房地产公司营业利润增速小于营收增速。这意味着这些公司项目的毛利率不够理想，房企增收不增利的局面或将持续。

　　保利地产业绩快报显示，公司全年营收和净利润同比增速分别为24.45%和0.54%。保利地产表示，公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。由于结转项目毛利率下降，营业利润增幅低于营业收入增幅。

　　此外，南国置业(5.04 +0.00%,买入)和合肥城建(17.14 +2.51%,买入)均表示，报告期内，部分结转项目毛利率较低，加之部分项目销售和管理费用上涨，导致净利增速不及营收增速。中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年，但三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调，除了7-8月淡季影响外，最主要原因是地价高企侵蚀利润，房企的风险越来越大。

　　合作与重组

　　随着行业近几年整体利润增速的下滑，房企业务类型和布局的调整也将逐渐完成。龙头开发商由于其竞争优势（爱基,净值,资讯）和市占率的不断提升，业绩仍有很大的增长空间。随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显，大型房企和区域龙头仍有较大的机会。国泰君安研报认为，在2017年企业间的抱团合作，共同开发，将是趋势。

　　近日，招商局置地悄然对外释放一则关于地王的最新消息，招商拉来碧桂园、香港置地合作开发南京中华门地块。

　　据了解，上述南京2016G98土地即为南京中华门G98地块。2月15日，南京开年首拍达到最高限价的5宗地块，通过摇号方式角逐出最终的“幸运儿”。其中，南京招商以总价98.1亿元竞得中华门G98地块，刷新全市总价地王纪录。

　　出让资料显示，中华门G98地块位于秦淮区中华门外中山南路以西，用地面积约32.10万平方米，土地性质为B1商业用地、Bb商办混合用地、Rb商住混合用地、R2二类居住用地，综合容积率1.09，挂牌起始价58.6亿元，最高限价98亿元。

　　最新披露引入合作方，或许是作风向来偏稳健的“招商系”正寻求渠道缓解高总价拿地所带来的资金压力。而隐匿在“招商系”背后的同盟军，则由公告重新展示于公众面前。

　　这是合作的，还有重组的。2017年随着土地成本、财务成本的上升，中小房企持续发展的压力将越来越大，预计行业兼并重组将继续活跃。资料显示，融创2016年通过收购为全年总拿地贡献了近5成，并实现了在上海等城市的布点突破。高盛高华证券的研究报告显示，预计2017年一季度前后，房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。