房企重酬求地为何拿地难 招拍挂地太贵二手地税负重

    重酬求地！近期不少开发商忙于储备土地，更有开发商不惜花钱在报媒打广告，四处求地。随着城市新房开发的进程加快，土地资源在城中心越发短缺，而在江门中心城区可供应的地块已经屈指可数。拿地难，成为近期业内共识。为何拿地难？这一期南都的《楼市周刊》，将采访多名业内人士，观察未来五年供地计划，一同探讨为何如此多地产人士高呼“拿地难”。

　　事件

　　开发商重酬四处求地

　　重奖寻五邑新地块……近期，江门地产界的朋友圈被恒大员工刷屏，一则重酬寻找江门新地块的朋友圈内容，不少媒体朋友友情转发，江门地产人士朋友圈甚是热闹。想要深耕江门，拓展版图的开发商绝非只有恒大一家，早在去年越秀地产的员工也曾发出朋友圈内容，意图在珠三角寻地，并且打出重酬的字眼。

　　据记者了解到，一级市场土地拍卖热烈从去年延续到今年，近期全国各地热点城市限购升级层出不穷，但土拍市场仍未降温，高价地频出的消息尚未间断。 

　　而在前日，去年拿地颇为激进的碧桂园集团，公布了2017年销售目标———4000亿元。“我们没有想争第一，我们只能努力做到更好。”碧桂园董事局主席杨国强称。2016年，碧桂园跻身“3000亿房企”之列，居于恒大、万科之后，今年的第一房企将花落谁家，下定论为时尚早，然而为了保证后续可销售量，各房企四处拿地之心颇为决绝。碧桂园在去年于江门“承包”了多幅招拍挂地块，不惜重金抢地让不少地产人士大呼“你玩晒啦”。

　　一级土地市场拍卖热烈，今年新会多次土地招拍挂引来多家开发商争夺，中心城区的地块经过过百轮的叫价最终溢价成交。其中，碧桂园以4.5亿元拿下新会经济开发区东区地块，博富控股8.44亿拿下梅江村地块，溢价达79.5%。

　　无论是外来房企，还是本土房企，都想要努力拿地扩展版图。本土房企如博富、怡福、骏景湾等，都有拿地之心，其中骏景湾在三区已无地块。至于外来房企，碧桂园、越秀在今年会有新项目上市，而如方直、海伦堡等地产商，在销售完现有项目后，也将陷入在江门缺新地作开发的局面。

　　据业内人士透露，除了一级市场之后，不少开发商也希望通过三旧改造、土地转让或合作开发等模式增加可开发用地。但由于土地转让成本太高，城区可开发用地太少，各种因素造成拿地难。

　　数据

　　市区可供应地块逐年递减

　　合璟华富地产总经理黄锦康分析，目前开发商拿地的模式主要有三种，一级市场通常指的是土地招拍挂，二级市场则是指私人转让或是三旧改造协议出让，三级市场则是指以入股等方式合作开发。

　　“江门市区民间还没开发的地块已经不多。”说到二级市场以及三级市场可开发用地，江门一名资深地产人士陈先生（化名）表示，目前三区还在一些“老板”手上的地块已经不多，大约还有外海金色海伦湾附近地块、石头村地块，新会今古洲也有一幅地块，至于鹤山也有几幅地块。

　　总体而言，二级市场以及三级市场可开发的房地产用地已经不多。官方预计有多少房地产用地供应？根据江门市住建局于去年9月份在其官方网站挂出的《江门市区住房建设计划（2016-2020）》（意见征求稿）（下称“计划”），从2016年至2020年，房地产用地供应呈现逐年递减的趋势，其中2016年供地计划合计149.63公顷，2017年则计划供应97.5公顷。而2018-2020年，每年计划供应大约75公顷。

　　今年官方计划供应主要是哪些地块？根据计划，蓬江区主要集中在杜阮和滨江新城，江海两幅地块为礼乐文昌沙地块以及康城广场西侧地块。至于新会，计划供应的四幅地块中，最受关注的为城南同德雅苑南侧地块，土地面积18万平方米。

　　分析

　　为何拿地难？

　　招拍挂地块太贵

　　“二手地危险指数较高，好多以前拿下的地块存在风险。而招拍挂的地块一般都比较贵。”奥园江门营销总监陈志炎表示。据了解，奥园外滩剩余货量已经不多，陈志炎表示，是否在江门继续拿地开发要看机缘，奥园作为上市公司要求比较规范，若有合适地块会选择拿下。

　　业内人士分析，每逢拍地都会吸引多家开发商参与，无论本土房企还是外来房企，大家都想拿地，然而由于招拍挂的地块，多家竞争最终逼高地价，有实力的选择拿下，资本不够的唯有退下。“以后大房企会越来越强，本土小房企生存空间会越来越小。”合璟华富地产总经理黄锦康表示。

　　根据2016年江门拍地记录，目前中心城区的好地块地价已经高达4000元/平方米以上，最贵商住地为5406元/平方米。

　　业内人士分析，外来开发商不比本土开发商人脉广，因而一般都会选择参与招拍挂拿地，竞争一激烈各家不停加价，拍到最后若按照当时周边房价来计算，根本无利润可言，因而房企都在预测房价再升的情况之下拿地，如滨江壹号地块当时拍出楼面地价为4843元/平方米和4197元/平方米，但那时的保利大都会带装修售价仅为8000元/平方米，若按照当时的房价来计算，如此高的地价已是无利润可言。