楼市资金面开始趋紧 房地产市场交易降温

　　楼市资金面开始趋紧。据相关统计，4月全国首套房平均贷款利率为4.52%，环比上升0.67%，自1月以来已连续4个月上升，房贷优惠利率折扣调减。4月份，全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣调减，占比22.89%。春节后楼市上升的“领头羊”北京、广州，“五一”后已将首套房贷最低利率上调至基准利率，北京二套房贷则执行基准利率上浮20%。

　　除利率提升外，资金进入楼市的体量也开始被限制，这主要是基于居民杠杆率快速攀升的担忧。此外，影子融资(如同业和理财)快速扩张，往往以非标融资的形式助推楼市繁荣和泡沫化。

　　房地产整体杠杆率飞速攀升，这是2016年以来热点城市地产繁荣、房价暴涨、资产泡沫不断膨胀的重要原因。因此，今年新增房贷额度会压缩。根据海通证券测算，今年居民房贷投放量在4万亿元左右，要比2016年下降50%。

　　2016年，居民房贷占新增贷款的比例从2015年的30%提升到45%，9家上市银行居民房贷占新增贷款的比例达到59%，四大国有银行全部超过60%，其中农行占比高达78.6%。2016年中期业绩会上，各上市银行纷纷表态，将低风险的居民房贷作为未来业务拓展的方向。今年一季度，新增居民中长期贷款(1.46万亿元)同比增长32.7%，占同期商品房销售额的比例为60%，再创历史新高。

　　近期，人民银行和银监会相继表态，要合理控制房地产融资业务增速。同时，3月份以来，50多个城市出台或强化了以限购、限贷、限价、限售为主要内容的紧缩性调控政策。预计二季度以后，居民房贷投放规模、节奏都会放缓。更为重要的是，金融机构“去杠杆”进程已开启，对楼市资金面的影响很大。过去短短一个月时间内，银监会发布多项政策规范，强化现有银行监管政策，并针对银行间同业业务和理财等业务监管，出台了更具操作性和明确的细则。

　　在负债端，监管新规将同业和理财纳入流动性风险管理，并严格贯彻同业负债不高于总负债三分之一的规定;在资产端，坚持“穿透式监管”，控制同业和理财多层嵌套和加杠杆，并借助券商资管、基金子公司等通道，绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。同时，结合近期对银行全面落实MPA考核，要求对同业和理财对接的资产足额计提资本和拨备。因此，同业和理财规模必然会下降。

　　规模紧缩叠加春节后货币市场利率中枢抬升，银行融资成本开始全面走高。据瑞银证券统计，2016年以来，10年期国债和3A级企业债收益率分别上升80和160个基点。而且，当前40%的新增信贷定价，要间接挂钩货币市场利率和国债利率，而非基准贷款利率(2009年这一比例仅为19%)。尽管居民房贷安全边际较高，但收益率较低，融资成本抬升必然拉高房贷利率。这是今年以来，首套房贷款利率连续4个月上升的原因。

　　同时，金融机构“去杠杆”也将影响房地产开发项目融资。去年以来的楼市调控，无论对于开发商拿地，还是项目开发、投资购房，国家及地方文件都规定，不得利用非标准化的场外融资，如资管计划配资、私募融资、首付贷或P2P融资等渠道。但是，银行突破这一限制的做法，就是将拿地、开发项目和大宗物业投资包装成非银行金融机构的资产，从而去掉地产马甲，然后借助通道对接同业和理财等非标融资。笔者所在的深圳，房价高企的背景下，周期长、风险大、拆迁成本高的旧改项目，很多吸纳私募资金分散风险，而私募资金往往来源于银行理财或同业资金。

　　此轮金融监管，除了“去杠杆”、缩减银行资产负债表、非标融资接受负债约束、非标资产纳入资本金约束外，还要打击各类通道(比如券商资管、基金子公司)，这对于近年来高价拿地、参与房地产开发、大宗物业投资背后的杠杆资金冲击非常大。无论是融资规模还是融资成本，都将开启紧缩进程。

　　资金面或将进入新一轮紧缩期，无论广义货币(M2)还是信贷投放，其增速都开始下降。M2增速已从2014年的14%回落到目前的10.5%，居民房贷余额增速也开始回落。同时，春节后的新一轮楼市调控全面“落地”，调控不仅覆盖一二三四线城市，且限制性措施的力度达到历史之最，限制范围也从住宅扩展到“类住宅”，中心城区扩展到外围，并且启动此前从未有过的“限售”。资金面紧缩的配合下，此轮调控将冻结一大批需求，楼市或将结束2014年以来的上升期。

　　刚刚过去的4月份，热点楼市量价齐跌。根据中指院统计，4月份一线城市新房成交面积环比和同比分别下降30.5%和34.6%;二线城市成交面积环比和同比分别下降16.02%和35.45%。以北京为例，在40天内发布了13项调控政策，5月更是将首套房和二套房贷利率分别上调至基准利率和基准利率的1.2倍。4月份，更代表市场的二手房成交触顶回落，当月北京二手住房成交16902套，环比和同比分别下降35%和36%。北京楼市走向具有极强的代表意义，近期热点城市相继跟进北京调控，预示着热点楼市未来或将触顶回落。