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解局 | 周凤学出走与奥山控股上市停滞

西藏房地产网-房掌柜 2021-03-01 11:50:35来源:观点地产网  林心林
[摘要]虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破,但似乎没有想象中的突飞猛进。

  上市尚未见终章,“左右臂”却已退出。

  2月26日市场消息称,奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学将离职,未来方向是进行地产平台合作创业。

  对此,观点地产新媒体向奥山控股方面求证,企业方面也默认了该消息。

  另据了解,2月27日奥山集团官微发布的2021年经营工作会议及团建活动上,均已不见周凤学的身影。

  2018年3月,周凤学从中梁转战奥山控股,并出任执行董事兼联席总裁。彼时就有言论认为,邬家兄弟招揽周凤学是为了完成公司上市计划。

  三年间,周凤学带领奥山控股走出湖北、转向全国化,同时也迈出上市征程。

  如今,随着招股书申请两度失效,这家房企的IPO进程处在停滞当中。

  周凤学地产生涯

  1973年出生的周凤学毕业于上海财经大学,获得经济学学士和会计学硕士学位,清华大学EMBA。

  学财务出身的他并没有留在最初选择的金融财经行业,1996年毕业后任上海市公路管理处、上海市市政工程管理局的一名公务人员。

  1999年,周凤学选择“下海”,进入地产行业。

  据悉周凤学为人十分低调,很少抛头露面。从零星资料整理获悉,其第一家任职的房地产公司为上海城建集团,于1999年6月至2012年5月历任公司计划财务部财务主管、计划财务部副总经理及计划财务部总经理等。

  此后,周凤学在多家房企间辗转,任职时间基本在两年以内。

  如2012年5月,任上海复星地产控股副总裁、CFO兼财务资金部总经理;2013年11月至2015年4月,任华夏幸福总裁助理兼财务中心总经理。

  周凤学最为“光彩”的一个履历,应该是中梁时期。

  2015年5月,周凤学加盟中梁地产,任公司副总裁兼财务总监。

  彼时中梁正处于规模增长期,先是向温州周边县市和其他长三角三四线城市进发,随后于2016年将总部迁至上海,正式开始全国扩张之路。

  更为直接的目标则是冲刺千亿,在开发运营、财务融资及项目综合管理等方面具有实战经验的周凤学,与时任副总裁的黄春雷一起,协助中梁达成了这一目标。

  从2016到2018年超过千亿,中梁三年间合约销售金额复合增长率达到131%,是同期增长最快的企业之一,更是弯道超车进入到TOP20队列中。

  基本完成了使命的周凤学,又在2018年离开中梁,转战奥山控股。

  这一次在奥山的职位比以往都高,为执行董事兼联席总裁,并在2020年获任董事局副主席兼联席总裁。

  为何扎根上海的周凤学会选择一家湖北房企?

  2018年的奥山正与彼时中梁一样,有着往外迈一步的冲劲。而在沪积攒多年人脉经验的周凤学,无疑加快了奥山控股迁入上海的进程。

  周凤学加盟后的一年,奥山控股于2019年6月乔迁上海,落地在无数外来房企扎堆的大虹桥。

  这一站,周凤学的工作内容更多从财务跳到了全面抓管理,同时据其本人对外表示,董事长邬剑刚战略思维很前瞻,心胸开阔,授权充分,往往让两位联席总裁共同决策,只参与个别的重大事项。

  然而,周凤学加入三年期间,虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破,但似乎没有想象中的突飞猛进。

  上市暂停键

  周凤学2018年5月份加盟之后,奥山控股于下半年迅速启动了全国化布局。

  隔年迁上海,战略正式优化为“1+3+X”战略,即立足湖北,沿长江流域扩张,重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群,辐射全国。

  据观点地产新媒体了解,2019-2020年间,奥山控股为数不多的几次公开拿地均是在长三角一带。

  如2019年10月,经过363轮报价以总价4.35亿元夺得浙江嘉兴一宗地块,楼面价4698元/平方米,溢价率30.65%。

  2020年8月,近乎底价5.73亿元摘得江嘉兴宅地;同月,以1.48亿元、溢价39.69%竞得江苏常州市金坛区一宗商住地,成交楼面价7683.12元/平方米。

  然而,事实上这家房企的土储重心仍是在大本营湖北。据悉,截至2020年,奥山控股仍有超过八成的土储集中在湖北。

  过于倚重湖北市场,导致了2020年新冠疫情对奥山控股影响较大。据招股书披露,截至2019年3月31日奥山控股在武汉有14个项目,土地储备约216.9万平方米,武汉土储占总土储比例达63%。

  有数据显示,已披露武汉土储的众多房企中,奥山控股位居第一。

  观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示,奥山控股与2019年销售量级维持相近水平,约275亿元左右。

  周凤学离开前的另一遗憾,或许是未完成的IPO之路。

  2018年11月22日,奥山控股第一次在港交所递交招股书;2019年5月22日,赶在失效之前,奥山控股再度递交招股说明书。

  又一个半年过后,奥山控股并未成功闯关,也未重新递交招股书。

  是否预示主动放弃上市?“他们认为不能在短时间解决潜在问题,因此采取观望态度,或者已经放弃了。”熟悉上市规则的业内人士表示。

  该人士表示,企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题,被港交所问询时间过长,比如融资结构有没有隐患,土地储备合不合理,业务运营披露详尽程度,以及判断估值是否合理,是否真有募资需求等。

  据观点地产新媒体了解,目前影响奥山控股上市进程的主要原因或许是负债问题。

  招股书数据显示,2016年至2018年,奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%,流动比率分别为1.0,1.6,1.3,短期偿债能力较弱。

  截至2019年3月30日,奥山控股银行及其他借款约为70.78亿元,其中一年以内负债约33.96亿元,但公司手持现金资源(包括受限制现金)约9.99亿,远不能覆盖债务。

  奥山控股的融资结构同样具有一定风险,截至2018年底,来自信托融资及资产管理安排的未偿还借款为37.78亿元,占截至同日的借款总额约63.3%。这使得奥山控股融资成本处于较高位,近三年间平均利率9.9%左右。

  此外,奥山控股试图讲述的冰雪故事未能吸引资本市场,或也是上市折戟原因之一。据悉,奥山控股将业务分为了物业出售,商业地产的管理与运营,以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块。

  奥山对于冰雪业务的重视程度不可小视,其冰雪产业业务是包含冰雪培训、冰雪制造、冰雪赛事、冰雪旅游等在内的全产业链。

  但很显然,冰雪业务收入占比0.1%、开业一个项目以及疫情的重创,暂时还不能支撑一个完整的冰雪梦。

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责任编辑:简艳霖

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