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五道红线压顶房企花式自救 高负债将成绿地急需解决难题

西藏房地产网-房掌柜 2021-01-25 09:52:49来源:房掌柜 整理
[摘要]相较于冲销售规模,高负债或才是绿地急需解决的难题。

  上市公司观察

  此前一则消息被广泛传播:某十强房企将收购某十强房企。这其中被收购的房企直指绿地。在绿地控股集团股份有限公司召开2020年度媒体交流会上,绿地控股集团董事长、总裁张玉良表示,没有可能性。绿地控股的二次混改还在推进中,目前基本上意向企业是两家央企背景的金融机构。传言中的两家房企“昨晚第一次听说,之前没有接触过,如果是这两家同行,我觉得不太符合我们二次混改的要求”。

  去年,绿地的地产销售并不理想。数据显示,绿地控股核心地产业务在2020年全年出现销售面积和销售额双降,其中房地产销售额同比下降7.7%至3583.53亿元。

  值得注意的是,相较于冲销售规模,高负债或才是绿地急需解决的难题。

  去年绿地控股销售3583.53亿元

  1月21日,绿地控股披露了去年四季度经营情况。数据显示,绿地控股在房地产项目在2020年全年出现销售面积和销售额双降,2020年1~12月,公司实现合同销售面积2909.3万平方米,比去年同期减少10.7%;实现合同销售金额3583.53亿元,比去年同期减少7.7%。

  同日,绿地控股披露了2020年业绩快报,绿地控股在2020年度共实现营业总收入4813亿元,同比增长12.43%;实现利润总额308亿元,实现归属于上市公司股东的净利润137亿元,相比于去年同期的147亿元,同比降6.93%。

  在易居克而瑞集团的2020年房企销售排行榜中,绿地集团的排名以及各项指标均出现了明显下滑。在TOP10房企之列,绿地是“操盘销售金额”唯一下降的房企。

  分析称,因为绿地的商办比例还是比较高,所以说整体预销售金额有压力。

  数据显示,绿地2020年住宅销售金额2725亿元,同比增长8%,占比达到76%;商办占比24%,同比下降37%。

  绿地的高负债一直被外界质疑

  相较于冲销售规模,“三道红线”或才是对于绿地最大的压力。因为在2020年第三季度,绿地控股仍踩中“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率为82.38%,超过70%的标准;净负债率为183.45%,远超100%的标准;现金短债比为0.78,低于1倍的标准。

  截至去年三季度末,绿地的短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元和2206.85亿元,账面货币资金为805.72亿元,账面资金难以覆盖短期负债。

  对于绿地降负债方案,绿地管理层表示,按监管层要求踩线房企每年降一档,三年降三档。绿地计划在今年六月末完成降一档的任务,通过降、调、增来实现降负债方案:降有息负债,调节长、短债比例,增加货币资金、加快销售回笼速度。

  绿地方面对外表示,2020年其现金短债比快步提升,累计提升幅度超40%;净负债率明显下降,累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率逐步回落,有息负债总额较高点下降约450亿元。

  绿地披露的业绩快报则显示,截至2020年12月末,公司总资产13491亿元,较上年同期上涨17.75个百分点;归属于上市公司股东的所有者权益834亿元,较上年同期增加5.7%;资产负债率88.28%,有所回落。

  “五道红线”压顶 房企花式自救

  过去很长的一段时间里,举债扩张、高杠杆运营是房地产行业的特点。而杠杆率过高的背后,埋藏着巨大风险。近几年,在去杠杆、防风险的大背景下,房企的债务压力愈发受到重视。但据国泰君安统计数据显示,2018年房企净负债率创历史新高达120%,绿地的净负债率高于行业平均水平线52个百分点。

  在普遍降杠杆的情况下,近来多家企业开始了各种“花样”自救手段,分拆上市、甩卖资产、回购债务、借新还旧,以期降低负债率。具有标志性的事件就是,2017年7月10日,万达和融创中国联合宣布,融创收购万达,融创以631.7亿元人民币的总额,接管了万达的13个万达文化旅游项目和76个酒店项目。对于此次交易,万达集团董事长王健林表示,转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

  展望2021年,面对房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”,面对万亿负债的集中到期,房企资金链不容乐观,降杠杆、降负债将成为房企贯穿全年的主旋律。

  来源:广州日报

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责任编辑:简艳霖

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