一二线城市土地市场明显回暖 21家房企年内拿地过百亿

　　据诸葛找房统计，上周(4.15-4.21)，全国主要地级市土地出让金为778.69亿元，环比增加20.1%，同比上涨9.54%。溢价率攀升、流拍率走低，指标持续好转。分城市来看，杭州市土地出让收金145亿元位居榜首，常州市以56.10亿元位居第二，西安市收金39.31亿元位列第三。二线城市依旧是榜单主力，但三四线城市表现亮眼，常州、绍兴、阜阳、泰安均上榜。

　　在土地市场回暖的同时，土地市场也出现了分化，包括杭州、厦门、南京等多个二线城市的的土地市场成为开发商争夺的重点，而三四线城市的土地市场明显降温。

　　据中国指数研究院的统计数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线城市住宅用地推出730万平方米，同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米，同比增长4.4%;三四线城市推出10277万平方米，同比下降17.5%。

　　从成交量来看，住宅用地成交规模也出现明显下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线城市成交8089万平方米，同比下降25.8%，降幅在各线城市中最大。

　　这种格局，也与近期的户籍改革和都市圈建设等有关。今年4月8日，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》(下称《任务》)，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　业内人士认为，在京沪等超大城市控制人口规模、中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市将成为落户的重要方向。

　　陕西省城市经济文化研究会会长张宝通对第一财经表示，城市的发展并不是大中小城市齐步走。在京沪等超大城市生活成本高昂，中小城市吸引力又不够的情况下，二线城市尤其是省会城市正迎来城市发展的黄金期。通过放开落户、引进人才，实现做大做强的目标，进而带动全省发展。

　　另外，一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题。《任务》指出，要深化“人地钱挂钩”等配套政策。国泰君安的分析报告指出，考虑到人跟钱走，判断二线城市迎来爆发期。

　　除了二线城市，都市圈内的三四线城市也将是未来发展的重点。《任务》要求，要推动大中小城市协调发展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。大城市要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用。

　　今年2月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展;到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈，并要求放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

　　张大伟说，未来二线城市和大都市圈内的三四线城市，将会是产业布局和人口落户的重点，这些城市具备较大的发展潜力，也必将成为开发商发力的重点。

  21家房企年内拿地过百亿

  从房企拿地情况看，今年以来，融创、万科、新城等多家房企拿地积极。

  中原地产研究中心统计，全国截止日前已经有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一;万科拿地数量52宗，总金额超过355亿，排名第二;新城拿地40宗，总金额超过250亿，位居第三;中海、绿地、龙湖拿地总金额也超过200亿，分别位居第四到第六位。超过百亿的房企还包括金地、旭辉、阳光城(7.13-0.28%,诊股)、碧桂园、绿城、华润、恒大等。

  中原地产首席分析师张大伟表示，1-2月份各地土地市场低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在3月份出现土地市场复苏苗头，虽然未出现地王频繁现象，但市场已经和之前有不一样的表现。4月以来，部分城市土地市场明显复苏，房企拿地金额开始增加，溢价率上升迅速。

  对于房企抢地现象再现的原因，张大伟认为，是因为部分城市楼市“小阳春”，叠加融资难度大幅度缓解。

  同策研究院的数据显示，3月，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资)，首次突破1000亿大关，创16个月新高。