破纪录的融资计划和格外低迷的销售业绩,都是与“钱”密切相关的数据,揭露了各大房企在2019年初真实的生存状况。
近日,已陆续有大约30家知名房企公布了今年1月的销售业绩。与去年同期相比,一些龙头房企都出现大幅下跌。据相关机构统计,30家房企合计销售额同比下调了11%。其中,万科、恒大、碧桂园三巨头合计下降超500亿元。而与此同时,各大房企近来也在密集披露融资计划,恰好从另一侧面折射出房企的补血压力。
“三巨头”业绩降了532亿元
销售业绩的整体低迷,并没有因排名前后而有所区分。相反,独占鳌头的房企,反而跌幅更大。
不久前,万科方面发布公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,这比2018年1月的679.8亿元下降了28%;恒大方面1月销售金额为431.7亿元,也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%;碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额,为330.7亿元。碧桂园去年同期并未公布归属股东权益的合同销售金额,但中原地产方面测算这一数字约为460亿元。这样一来,碧桂园也出现28.1%的跌幅。
至此,这“三巨头”均出现了三成左右的下降。仅仅在这一个月,三巨头合计下跌的销售业绩已经达到了532.2亿元。来自中原地产研究中心统计数据显示,截至2月13日,共有30家房企公布了今年1月的销售额,合计3189.4亿元的销售业绩,比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。
30家房企合计下调11%,并未像“三巨头”一般狂跌,得益于一些中小房企“力挽狂澜”。从各家公布的数据来看,新城发展、金地、佳兆业等均出现不同幅度的上涨。“相比去年,整体销售额出现明显放缓。这其中,龙头房企同比下调,销售数据开始回落;分化现象继续明显,中小房企数据依然在上涨。”中原地产首席分析师张大伟说。
节后房企加速发债
2月12日,融创中国发布公告称,公司拟进行美元优先定息票据的国际发售。票据的定价,包括本金总额、发售价及利率尚未厘定。公告表示,汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)等已获委任为有关拟发行票据的联席全球协调人及联席账簿管理人。在落实票据条款后,联席全球协调人及联席账簿管理人、融创中国、附属公司担保人及附属公司担保人质押人将签订购买协议,据此,联席全球协调人及联席账簿管理人将为票据的首次买方。融创中国表示,拟发行票据所得款项净额拟主要用于为本集团现有债务再融资。
而1个月前的1月11日,融创也曾表示,已于2019年1月10日,与汇丰、摩根士丹利、中信银行(国际)、兴证国际、招银国际、德意志银行、国泰君安国际、工银国际及野村就发行2021年到期的6亿美元8.375%优先票据订立购买协议。票据已获得于新加坡证交所上市及报价的原则性批准。发行票据所得款项拟主要用于为集团现有债务再融资。
同一天,正荣地产也发布公告称,将在香港联交所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据,年利率为9.8%,所得款项净额拟用于再次拨付现有债项。
同时,2月11日,中国奥园也发行了2023年到期的2.25亿美元优先票据,年利率为7.95%。中国奥园表示,发行票据的所得款项净额预计约为2.21亿美元,公司拟将其主要用于集团现有境外债务再融资及作一般营运资金用途。
而在1月份,中国奥园已经发行了2笔美元债。1月15日,中国奥园发布公告称,公司成功按票面价发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。另外,1月初奥园还成功按票面价增发2.75亿美元2021年到期的7.95%优先票据,率先打开2019年亚洲美元债券市场。
业绩下滑的同时,是房企密集的融资计划。今年1月以来,公布的房企融资已近90多起,合计金额超2100亿元;春节后近几天的融资计划已有数十亿美元。
其实,2018年在融资监管更加严格的环境下,房企融资渠道不断收紧。诸葛找房首席分析师陈雷表示,从房企融资的到位资金来源分析,2018年以来,国内贷款占比降低,自筹资金比例提升。2017年以来,在公司债收紧之后,海外债发行热度逐步升温,发行利率随即走高。诸葛找房披露的数据显示,到2018年年末,海外融资利率在9.00%到13.75%,融资成本远高于国内融资3.69%到8.50%的利率。
在业内看来,越来越多的房企加快融资,也为了应对还债高峰期。“据公开资料统计,2019年房企信托到期3669亿元,债券及中票类到期4189亿元,合计7858亿元。”陈雷说。
不再一味追求规模
2019年,在坚持“房住不炒”定位、稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案的大背景下,各地继续落实“一城一策”的分类调控政策,房地产市场将进入新的发展阶段。
当前,包括“万恒碧”在内的多家房企已纷纷提出要转变经营思路,从追求规模转换到规模与效益并重,谋求未来可持续发展。
万科董事长郁亮多次抛出“活下去”论调,认为企业要有自身忧患意识,万科的焦虑并非停留在活下去的表面,而是如何更好更长久地活着。“只要服务客户的能力在不断地提高和改善,我们便没有理由落后于大市。不是说规模大就是冠军,这是一场马拉松比赛,在中国房地产行业的白银时代胜出才是最终的目标。”
中国恒大集团董事局主席许家印也提出“深化转型、提质增效”,公司要坚定实施“规模+效益型”发展模式,强调规模上适度增长,更加注重增长质量。
“房地产每年起码会有10万亿左右的市场,问题是竞争力。要重新努力去思考,怎样提升竞争力。碧桂园董事局主席杨国强在集团2019年度会议上指出,目前地产依然是碧桂园主业之一。未来将打通主营业务与新业务接口,促进二者协同与深度融合,提升公司在房地产业务全周期的竞争力。
“当下,房地产开发获得更高业绩增长的难度越来越大,房企需要寻求新业务,实现业绩可持续增长。一位房地产开发企业资深高管认为,大房企希望能够实现多轮驱动、多支柱发展的业务模式,而中小房企资源有限,多元化的结果最终是转型。不过,从业务占比来看,去地产化还为时过早,在高质量发展的背景下,如何更好地稳健前行同样是尤为重要的。
(房掌柜整理来自北京日报、证券日报、新华网)
2022-02-15 10:03
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