房企收并购规模整体收窄 房地产业集中度进一步提升

　　在资本市场上长袖善舞的孙宏斌近日又完成了一笔大买卖，将泛海控股旗下的北京、上海两宗黄金地块收入囊中。

　　融创的大笔收购揭开了2019年房地产市场收并购的序幕，但相比之下，刚刚过去的2018年则是近3年收并购小年，市场交易宗数和金额均出现了明显下滑。

　　并购规模收窄

　　在经历了2017年收并购高潮后，2018年的房企收并购规模整体收窄。中国指数研究院数据显示，自2016年第二季度以来，房企收并购频次和交易金额呈上升趋势，并在2017年第三季度达到峰值，2017年第三季度交易金额约1726.5亿元，宗数约111宗，此后逐渐回落。2018年，境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗，涉及的交易金额至少有2909.1亿元，同比分别下降26.9%、44.4%。

　　同上一年相比，2018年单笔交易金额也有所降低。2018年前11个月，平均每笔交易金额为10.2亿，而2017年则为13.4亿。2017年共有8宗单笔交易金额超过100亿的大宗交易，其中，万科551亿元收购广信资产包、融创438亿元获得万达旗下文旅城项目。与2017年同期相比，2018年仅有3宗超100亿收并购事件，包括上海临港以182.3亿元购买漕总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产、中华企业174.72亿收购中星集团、中粮地产144亿收购大悦城地产。

　　为什么2018年的收并购变少了呢?著名经济学家宋清辉称，随着监管部门对并购重组的审核趋严，2018年房企收并购数量和规模明显少于2017年，也倒逼一些上市房企为规避风险而选择全现金收购。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，钱袋子紧、市场降温是房企并购整体少于2017年的两大原因，2018年虽然大型房企的融资环境相对占优，但在资金成本方面依然有压力，每一分钱都需要精打细算，大手笔的并购往往需要极好的流动性，这对很多房企是个考验。另外，土地市场的降温也在一定程度上影响到房企并购的积极性，土地市场溢价率不断走低导致不少项目的并购优势变得不再明显。

　　行业集中度提升

　　值得注意的是，上述现象使得房地产行业集中度进一步提升，业绩加速分化明显。这从2018年房地产上市公司业绩预告中可见一斑。

　　从部分预亏的公司情况看，转让土地、逐步剥离房地产业务的情况增多。以中房股份为例，由于主营房地产业务可销售房屋减少，预计2018年全年业绩首亏。公司表示，2008年以来，公司房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。因此，公司决定置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势突出、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

　　与之相对是一线龙头房企业绩保持良好，销售业绩和市场份额进一步提升。根据克尔瑞地产研究中心发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜，2018年TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。在前三位企业中，碧桂园全年实现销售额7286.9亿元，同比增长32.3%;万科和恒大同比增幅分别为14.5%和10%，增长稳定。土地储备方面，26家房企新增土地货值超过千亿元，22家房企新增土地建筑面积超过千万平方米。其中，碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利发展5家房企新增货值超过4000亿元。

　　谁在买买买

　　回顾2018年的收并购中，占据收并购交易金额榜单前列的企业有融创中国、上海临港、华夏幸福、中华企业、中粮地产。

　　中国指数研究院数据显示，百强TOP30企业是收并购活动中最活跃的力量。2018年，共有约125家房企参与收并购，其中，百强TOP30企业参与的收并购事件占比约28.1%，贡献了约41.9%的交易金额。百强企业内部的分化程度逐渐扩大，百强TOP30企业在布局、品牌、资金等方面均形成一定优势，市场竞争力逐渐增强，不仅注重内涵式增长，还采用收并购等外延式发展快速实现规模扩张。

　　千亿房企和大型国企收并购力度始终不减。融创中国、华夏幸福、阳光城、万科、泰禾等千亿房企热衷于收并购，两年收并购交易金额均进入前15行列，融创中国更是连续两年位列房企收并购交易金额第一;而上海临港、中华企业、中粮地产、招商蛇口、金隅、保利等大型国企受益于国企重组和混改，其参与的收并购交易金额也较高。

　　就单个企业来看，融创仍是2018年的并购王，1月收购万达商业3.91%股权，代价为95亿，10月又以62.81亿元收购了万达原文旅集团，成功为2017年438亿收购万达文旅城项目整合扫清最后障碍。

　　万科也在市场上频频出手。在2018年10月吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权之后，11月再次拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。2018年初，万科收购了凯德20家购物中心，收购了国控地产50%股权，2018年中，还收购了太古冷链物流资产包。

    收并购意欲何为？

　　从房地产企业并购标的类型来看，2018年房企收并购标的仍然以房地产开发项目为主，交易金额占比高达62.6%。除房地产开发项目外，并购标的所在行业分布广泛，产业地产、商业地产等房地产细分行业标的交易金额占比24.7%。顺应国家产业政策，房企还在影视文化产业、新能源等方向展开并购活动，为企业发展开拓新方向。

　　金融业也是房企的重要并购方向，交易金额占比约2.6%，但是2018年以来，中财办、央行等部门先后提出要防范金融控股集团风险，金融业标的并购金额有所减少。与2017年相比，房企收并购标的向产业地产、新能源、商业地产等转移，文旅地产、物流地产、制造业等收并购标的交易金额占比减少。

　　一方面，百强TOP30房企收并购拿地比重上升，加码热点二线城市。2018年，百强TOP30房企收并购拿地金额占比为14.3%，较2017年上升了4个百分点。进入房地产行业下半场，以百强TOP30房企为代表的企业选择更为谨慎的投资策略，采取招拍挂、收并购、旧改等多元化方式进行土地资源的拓展，围绕各区域内核心城市展开布局。具体来看：

　　热点二线城市被重点关注：受区域经济发展与房地产市场成熟度影响，热点二线城市仍为标杆企业重点布局区域，2018年收并购拿地金额前十城市中，除漳州外，均为二线城市，拿地面积前十城市中有5个为二线城市。其中，重庆更是位列收并购拿地金额和拿地面积前十城市第一。

　　中西部土地市场持续升温：由于政策相对宽松、需求充足等原因，中西部二线核心城市成为百强TOP30房企布局重点。2018年收并购拿地金额前十城市中，重庆、成都、西安上榜，而重庆、西安、宝鸡、汉中、昆明位列拿地面积前十城市，土地市场热度不减。

　　部分三四线城市获得关注：2018年收并购拿地金额前十城市中，漳州上榜，而拿地面积前十中，漳州、宝鸡、徐州、北海、盐城、汉中上榜，其中，漳州、盐城、和徐州具有一定的产业和人口基础，房地产市场前景良好;雅居乐在北海收购北海第一城、在汉中收购原汉水新城，规划建筑面积均超130万平，北海、汉中两市因而上榜。

　　另一方面，百强TOP30房企通过收并购迅速切入多元化领域，以达到多元协同的效应。在多元拓展的方向上，百强TOP30房企聚焦社区消费、文旅、健康、农业等业务，增强与主业的协同效应;同时聚焦商业、长租公寓等业务，积极挖掘存量资产运营;拓展特色小镇、城市更新等业务，促进产城融合。

　　部分房企顺应国家产业政策支持方向，积极布局新能源汽车、环保产业、机器人、生物医药行业等高新高科技产业，为企业发展开辟新方向。万科先后收购凯德旗下20家购物中心、太古冷链资产包，进一步强化商业地产、物流领域的市场地位，为企业多元化发展打开局面;雅居乐落实“以地产为主，多元业务并行”的发展模式，通过收并购成功切入环保产业，成为危废处理行业头部企业，2018年收购湖南、山西两家公司，进一步扩大版图。

    （房掌柜整理来自华夏时报、中国证券报、中指研究院）