中国住房空置率仍处较高水平 房地产税靴子何时落下

　　针对备受关注的住房空置率，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁今日发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告(以下简称“报告”)显示，2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

　　报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，它包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

　　报告认为，空置率的区域差异表现在：当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

　　报告发现，家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征，都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。此外在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率、区位房价也有一定相关性。

　　报告指出，从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

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　　12月23日，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在首届中国房地产思想者论坛上发表题为“关于中国房地产税制改革”的主题演讲。刘洪玉指出，房地产税的改革是一个目标、是一个长期的方向，应该说有利于我们地方政府的财政税收制度更加向现代化的制度转变。

　　刘洪玉称，目前慢慢进入大家视野里的房地产税已经变成了一个狭义的概念，变成了“物业税”或者“财产税”的概念。今年两会谈论的房地产税立法，应该就是狭义的房地产税，实际上是关于房地产财产税的制度改革。

　　对于征收房地产税的目的，今年3月，十三届全国人大第一次会议上，财政部副部长史耀斌指出，房地产税既然是一个大多数国家都普遍采用的税收制度或者是一个税种，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，起到促进社会公平的作用。同时，筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。

　　目前对于房地产税的官方表态，史耀斌在此前也表示，房地产税作为世界通行税种，有一些共性的制度安排：一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。

　　按照进展来看，目前，房地产税已有草案，正在在内部征求意见。

　　刘洪玉在会上指出，国际房地产税收的目的，主要就是怎么更少的房价波动，有助于市场的稳定，更少的干扰租买选择，让大家愿意租就租，愿意买就买，不要有一个导向是租比买合适或者买比租合适。对低收入和弱势家庭要能够提供附加支持。对住房投资应该提供附加的激励。

　　其表示，要保护和鼓励住房消费，对住房投资保持税收中性，抑制住房投机。如果投资的收益将来能够增值，能够跟社会共享。另外转让环节的政策是可以有调整的，但是持有环节的税收政策要保持稳定，不应该和当前的市场状况保持密切的关联。

　　对于“现在大家一直在说靴子怎么还没有下来”刘洪玉称，“实际上到现在为止我感觉首先第一个问题为什么要征，这个没有形成共识。政府的收入来源，调节收入分配、促进社会公平、筹集财政收入，是不是足够的有说服力?用这个税来干预市场，是不是它本来应该具备的功能?那为什么要收呢?国际上很多国家都有这个税，但是不同的国家为什么要收，有一套逻辑。”

　　会上，刘洪玉引用了美国及英国的做法。

　　刘洪玉称，美国是资本税的理念，不动产价值的保值和增值获益原则，因为有公共服务，所以不动产的价值得以保值或者增值，所以要因此付出代价。不管是空的还是不空的，只要是房子，都要交税。英国就相当于自己家里雇保姆，在小区里要付物业费，出了小区就要付市政税，来支撑市政服务给你提供的公共服务。

　　对于如何征的问题，刘洪玉在会上表示，目前大家讨论的比较多的是房地产税如何起步。讨论的较多的方式有：一是从新房开始，新房新制度，老房土地使用权到期以后开始，这样慢慢的有十年、十五年到二十年的时间，就全都过渡到那个新体系;二是第二套甚至第二套以上开始;三是普遍征收，设置宽免的面积或者价值。刘洪玉称，也有专家建议哪个地方房价高先从哪个地方开始。