上市房企销售业绩已出现分化 年底“冲刺”竞争激烈

今年前10个月，龙头房企取得了十分亮眼的销售成绩，尤其是中国恒大今年前10个月的销售业绩率先突破5000亿元。但为了冲击全年销售任务，上市房企最后一个月的竞争将尤为激烈。

龙头房企销售业绩普遍上涨

梳理查阅已公布品牌房企今年10月销售业绩简报发现，截至今年10月27日，前十名上市房企今年前10个月销售总额实现上涨，达到27664.53亿元。前十名上市房企梯队发生分队。第一梯队是中国恒大、万科、碧桂园三家企业，其中中国恒大今年前10个月销售额达到5011.4亿元，排名第一;万科今年前10个月销售额达到4856.2亿元，排名第二;碧桂园今年前10个月销售额达到4559.9亿元，排名第三。

第二梯队由融创和保利发展组成，融创今年前10个月销售额为3745.4亿元;保利发展今年前10个月销售额达到3347.69亿元。第三梯队由中海外、新城控股、龙湖、世茂房地产、招商蛇口五家企业组成，它们今年前10个月销售额在1300亿元至2300亿元之间。

值得注意的是，上述十家企业今年前10个月销售业绩全部上涨，其中新城控股今年前10个月销售业绩同比上涨幅度最大，为103.38%，排名第一;世茂房地产今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为73%，排名第二;招商蛇口今年前10个月销售业绩同比上涨幅度为49.80%，排名第三。其他企业今年前10个月销售业绩均比去年同期有不同程度的上涨。

房企销售额增速放缓

反映到单一房企的数据，首先是销售增速放缓。

根据地产研究机构克而瑞此前公布的数据，前10月TOP100房企总体销售规模为7.83万亿元。尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但10月单月百强房企业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

截至11月14日，经不完全统计，已公布10月份销售数据的31家A股地产公司及港股内房企业合计销售额达4552亿元，较9月份的4716亿元略有下滑。

部分企业单月销售数据呈现下滑态势。中国恒大和碧桂园10月份分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元，前十月销售额增速较前九月销售增速均继续下滑。此外，融创中国、保利地产等17家企业前十月销售额增速低于前九月销售额增速。

海原所在的房企同样面临销售压力。“年初公司提出了全年销售破千亿元的目标，但10月份才完成650多亿元。接下来两个多月压力相当大。”

从已公布全年销售目标的房企看，多数公司前10月销售额完成率约80%-90%之间，包括融创、保利、龙湖等公司。部分房企销售不及预期，首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标6成左右。

中原地产研究中心统计数据显示，前10月，前述31家房企合计销售额达到4.24万亿元，平均同比增长38.8%。在这31家房企中，前10个月销售额破千亿元的企业14家。

中原地产首席分析师张大伟表示，与9月份相比，10月份标杆房企整体销售额增长幅度有所放缓;9月，这31家房企销售额平均增长幅度高达40%。

房企投资趋于谨慎

在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，今年房企融资环境收紧，偿债高峰来临，企业能撬动的资金变少，作为资金密集型行业，房企的资金链变得尤为紧张，今年房企的日子普遍不大好过。

亿翰智库研究报告显示，从可用杠杆资金的角度来说，企业腾挪的空间已然非常有限，且因为资金的获取难度倍增，融资成本也随着水涨船高，已经有多家企业表示其融资成本从12%、到15%、18%不断攀升。房企发债利息也是一路走高，虽然今年房企发债通道没有被阻断，发债规模较去年有所增加，但是考虑到借新还旧的那部分规模，公司债融资渠道并不能解燃眉之急。

在市场降温、融资变难等现实面前，房企不得不“勒紧腰带”过日子，拿地也更加谨慎。据中国指数研究院数据统计，近期零溢价成交地块增多，三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%，较二季度提升6.0%。

另外，今年土地流拍情况大量出现，这也是楼市降温下行的重要信号。2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值。同时，从整体流拍规模来看，今年土地流拍已经达到了历史相对高位，全国热点地区土地市场整体降温。

张波分析，从国家调控的方向来看，依然还是严控资金流向房地产领域，开发商融资难问题还将持续存在，这是个不争的事实，央行几次降准并未有效缓解房企对资金的饥渴，同时房企发债的难度还呈现不降反升态势。随着调控深入、楼市降温，市场正不断从卖方市场向买方市场进行转变，明年房企的日子并不会比2018年好过。

上市最后一个月的竞争更激烈

临近年底，各家上市房企能否完成全年销售任务?易居智库研究总监严跃进分析说，受到楼市调控的影响，上市房企销售业绩已经出现分化。总体来说，大型房企完成销售任务的情况比较好，中小型房企完成销售任务有一定困难。