中铁建高价拿地投资成本过高 或将面临“地王陷阱”

　　1月8日，中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算，该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录，成为新的单价地王。

　　资料显示，该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米，中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。

　　业内分析认为，在地方调控政策持续，限价令难以松动的局面下，当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难、回本难”的窘境。尤其是，近两年在土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

　　中铁建溢价率43.9%夺苏州地王

　　1月8日，苏州开启2018年第一场土地拍卖。根据出让公告信息，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，出让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积约22745.46平方米，起始总价6.82亿元。

　　业内人士测算，该地块起拍楼面价达30000元/平方米，为当日拍卖土地起拍楼面价最高，最高楼面限价也达45000元/平方米。

　　据悉，包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。最终，中铁建以总价98185万元竞得，成交楼面价43167元/平方米，溢价率43.9%。

　　值得一提的是，该地块43167元/平方米的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录，比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38745元/平方米)高出近5000元。此外，较2017年全市最高成交楼面价高出1.45万元/平方米(约50%)。即便是对比土地市场较热的2016年，该成交单价同样高出约4000元/平方米。

　　资料显示，2017年苏州房地产市场总体平稳有序，单价地王和总价地王基本绝迹。据统计，2017年全年苏州土地市场最高成交楼面价为28861元/平方米，而2016年的苏州市土地最高单价为成交价38745元/平方米的“仁恒苏州地王”。

　　高价地普遍难开盘

　　值得一提的是，这并不是中铁建第一次在苏州高价拿地。2016年12月20日，位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，终成交价766667万元，楼面价27757元/平方米，溢价率53%。

　　2017年12底，中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地统计分析显示，2016年苏州市区土拍宅地共75宗，其中已入市地块49宗，占比65%;尚未开售地块26宗，占比35%。同时，未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。

　　从26个未开售地块来看，楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”，同样都是“楼面价位于区域板块高位的地块”。

　　中指院一位相关负责人分析指出，这些地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大，甚至“面粉贵于面包”，在楼市调控收紧环境下，盈利空间有限。

　　该负责人进一步指出，“针对苏州市场，成交楼面价20000元/平方米以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。”

　　“地王项目”成陷阱

　　1月16日，中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示，主要监测城市中，一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

　　业内专家指出，由于一线城市调控政策最为严厉，当前土地市场的风险已经从一线城市向二三线，甚至三四线转移。其中，二线城市当中的苏州、南京、合肥、无锡被公认为是土地价格超越理性区间的风险区域。

　　克而瑞研究中心一份针对“地王项目”的研报指出，这些热门城市2016年产生的50个典型地王项目当中，截至目前有14宗尚未开工。主要集中在苏州、广州、深圳、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上半年成交的“苏地2016-WG-26号地块”，闲置时间已达一年以上。

　　“事实上，这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市，这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域，区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为，例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”，拿地楼面价超过3.8万元/平方米，目前区域最高限价标准为4万元/平方米，若此时入市基本无利润空间可言。

　　杨科伟表示，2017年开始地方楼市调控政策不断升级，“四限”范围力度持续扩容，整体市场下行趋势也较为明显，尤其是政府区域“限价”政策的出台，对房企即将入市的地王项目冲击不小。“因部分地王项目拿地成本过高，‘面粉贵于面包’的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。”