“地王”从香饽饽变成烫手山芋 近六成股权出现变动

　　市场趋于平稳，政策没有松动的迹象，对“地王”们来说，正遭受市场风险和政策风险的双重夹击。中原地产数据显示，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%。

　　“地王”成烫手山芋

　　近日，北京总价第三高地块——丰台地王侨禧项目正经历股权的第三次变动。2015年，华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地，而这一价格也成为当时丰台区地王，北京总价第三高的地块。随后，华润、招商以“地块最终成交价格超出授权价格”为由相继退出侨禧项目，华侨城持股100%。

　　直至今年8月，华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团。而近日，华侨城再度在北京产权交易所挂牌项目剩下的51%股权，合计转让对价56.8亿元。至此，华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目。

　　事实上，除了华侨城地王项目外，近日，南京京奥港地王项目也被爆出因欠施工款而停工，虽然京奥港方面对此否认，但仍可看出企业目前所面临的窘境。

　　资料显示，2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企，以47.6亿元摘得麒麟G09地块，楼面价22353元/平方米，溢价率达到163%，成为区域新地王。而彼时该区域新房售价仅为16000元/平方米至18000元/平方米。与此同时，与之形成对比的是，在一个月后， 2016年5月13日，中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块，楼面价为19195元/平方米，也低于京奥港项目。

　　值得注意的是，京奥港项目拍地金额47.6亿元中，母公司中融信托提供融资34亿元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同时，京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰8号-京奥港专项投资私募基金”，发行规模1.7亿元，利率高达8.7%-9%。

　　高盈利加剧赌博之心

　　中原地产首席分析师张大伟表示，近两年来，因市场的向好，房企积极抢地，对市场过度乐观。

　　以京奥港集团为例，有业内人士透露，京奥港成立于1996年，最初以钢贸物流起家。2011年，京奥港以5.3亿元拿下南京老城区一地块，楼面价1.42万元/平方米。随后，因房价的飞涨，这一仅有480套住宅的项目，2016年最高时卖到3.2万元，让京奥港尝到了甜头。

　　“项目畸高的利润率让房企不惜一切代价去拍地。”上述人士坦言，例如京奥港未来墅项目，开发商初期心理售价高达4万元/平方米，若没有此次调控，项目并不是没有以高价卖出的可能性。“开发商有个心理，地就是现金，若不开发，转手出去也能赚一笔。”

　　克而瑞报告显示，2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地，折合楼板价47609元/平方米。但4.7万的楼板价已经比周边在售精装新房贵，与该地块相近的明园都市森林毛坯仅卖3万元/平方米。但是一年后，2015年4月1号，方兴大宁金茂府正式开盘，开盘价约为68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中卖出了643套，去化率达到95%，平均售价73112元/平方米。

　　从华侨城侨禧项目来看，其虽转让但也属于溢价退出。华侨城股份在该项目上沉淀了逾90亿元资金，到今年如果顺利退出，包括股权转让投资收益及收回股东借款利息在内，两年时间公司投资该项目将净赚约21亿元，测算后内部收益率会达到11%左右。

　　杠杆高企风险凸显

　　有业内人士表示，华侨城急于出手，并不仅仅是可以溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以换取现金。“华侨城其实是一笔赔本生意。该项目连年亏损，大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时间。”

　　事实上，到今年三季末，华侨城短期借款余额达228亿元，占到有息负债规模的1/3，而初期时，华侨城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。

　　中信建投证券报告显示，中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。WIND统计数据显示，截至 2017年 9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高;净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。

　　以阳光城为例，19日阳光城发布公告称，股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。公告显示，截至公告披露日，阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押，阳光集团子公司东方信隆资产管理有限公司持有6.2亿股已质押比例达98.24%，一致行动人福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%。

　　值得一提的是，按照阳光城半年报来看，其第一大股东上海嘉闻投资管理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也全部进行质押，在此背景下，阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%，已基本全部质押。

　　负债高企的阳光城，截至9月30日，阳光城负债总计1694亿元，但须注意的是，在2012到2016年间，阳光城负债总额仅分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。高负债对比之下，阳光城的经营性现金流却多年为负，到2017年前三季度，其为-58.56亿元。