朱宁：房地产为何是泡沫之王 政府支持鼓励是要因

     在所有资产类别和所有历史泡沫中，房地产是当之无愧的“泡沫之王”。本文分析了房地产行业容易形成泡沫的主要原因，以及房地产泡沫对经济金融体系的危害。

　　2016年以来，中国一线城市房价的快速上涨吸引了所在城市、周边城市、相关领域，乃至全球企业和投资者的关注。关于中国房价是否出现泡沫或者泡沫是否接近崩盘的讨论也越来越多。之所以很多既没“刚需”也没“丈母娘压力”的海外投资者也如此关注中国的房价，很大程度上是因为，从历史角度看来，房地产可能是最容易发生泡沫，泡沫崩盘之后对经济影响也最大的经济部门。

　　在最近30年国际金融市场变化过程中，无论是20世纪80年代的日本房地产泡沫，90年代初美国区域性的房地产泡沫和存款贷款银行危机，还是2008年的美国房地产危机和西班牙、爱尔兰等欧洲国家出现的房地产危机，都对危机所在国的经济乃至全球经济金融体系，带来了巨大的冲击和危害。因此，可以说，在所有资产类别和所有历史泡沫中，房地产是当之无愧的“泡沫之王”。

　　房地产泡沫成因

　　那么，为什么房地产行业最容易形成泡沫，房地产泡沫对经济和金融体系的冲击为何如此之大，而且房地产泡沫为何如此难以化解或者在崩盘之后消化呢？本文试图从这三个方面来分析一下。

　　首先，从其行业自身的特质来看，房地产行业具有形成泡沫的独特“优势”。

　　正如诺贝尔经济学奖得主弗里德曼所言，几乎所有通货膨胀都是货币现象，几乎无论哪种泡沫，归根结底都是货币超发，供应过量所致。基于房地产行业的体量和人口结构的变化，房地产行业往往成为吸收天量货币供应和流动性的不二选择。

　　房地产作为消费品和投资品的双重属性，使得广大投资者或消费者都难以，甚至完全放弃使用成熟的金融投资理念和思路来衡量房地产。由于相信这种具有消费属性的投资品和一般投资标的“不一样”，投资者在房地产市场的投机心理和风险偏好，要远远高于其在金融资产领域的投机。

　　其次，和金融资产不同，房地产市场缺乏做空机制，即使是有投资者看空房地产市场今后的走势，也无法通过交易手段向其他投资者传递自己看空房地产市场的信号。而又由于房地产市场交易频率本来就大大低于金融资产的交易频率， 价格防线过程本来就非常缓慢，因此看空房地产行业的信号和信息，往往要经过很长时间才能得以反映。这也解释了为什么房地产泡沫持续的时间往往大大长于金融资产的泡沫，而泡沫崩盘之后，市场恢复的周期也同样大大长于金融资产的泡沫。

　　而由于人类行为固有的过度自信的本质，人类在预估今后情况的时候，通常会高估今后不确定事件带来的好处，而低估今后不确定事件存在的不确定性和可能带来的损失。由于房地产行业的长周期性，投资者在考虑投资时往往会高估今后经济结构、人口流动和购买力对房地产投资带来的正面影响，而往往低估房地产行业因为人口老龄化、经济热点转移、本币贬值所带来的风险。这种过度乐观和自信的心态，也会进一步增大房地产泡沫形成的几率和拉长房地产泡沫维持的时间。

　　再者，由于房地产具有行业链条长、对经济增长影响力大等特点，房地产行业的发展具有明显的短期“正向外部性”，有助于全国众多行业的增长和发展，因此容易获得政府和监管层的支持。而回顾人类历史上任何一次大泡沫，背后几乎无一不是受到当时政府或明或暗的支持和鼓励。因此，政府的支持和鼓励，也是一个房地产行业容易形成超级泡沫的重要原因。

　　除此之外，由于房地产行业无论在房源信息、房地产质量、买卖双方报单、地区房地产市场发展趋势等方面，都存在着严重的不确定性。由于房地产开发商、贷款银行、房地产中介等行业都从房价上涨过程中得益而在房价下跌过程中受损，因此这些行业明显的利益冲突也导致了房地产领域的信息披露永远都不是公正、公平和公开的，而是对于房价上涨带有明显的偏向和鼓励的性质。

　　房地产泡沫的危害

　　那么，为什么像20世纪80年代的日本房地产泡沫和2008年美国房地产泡沫对于经济的冲击，要远远大于其它金融资产泡沫呢？换句话说，为什么促成房地产泡沫的政府，会在房地产泡沫崩盘之后，难以控制房地产泡沫对于经济和金融体系的冲击呢？