房企进入分化期：并购模式仍受到青睐 增持or抛售？

　　在持续从严的楼市调控环境下,今年上半年房企拿地热情依然不减,甚至较去年更为高涨。据公开数据显示,今年上半年已有34家房企拿地金额超过百亿元,前30名拿地总金额合计逾8700亿元,同比增长66.4%。其中,万科、碧桂园等销售前10名企业通过招拍挂、并购等方式迅速扩充土地储备,跑赢行业大势。

　　与之成鲜明对比的便是,万达、SOHO中国、长实集团等老牌房企纷纷抛售旗下地产版块,以求安全上岸。有进有出,本是再正常不过的市场行为。然而,李嘉诚、王健林、潘石屹在这一两年大规模变卖国内固定资产,让人不禁对房地产未来变数充满猜测。

　　增

　　上半年销售额再创新高

　　新政不断加码,大型龙头房企销售并未受到影响,反而均实现较好的增长。

　　碧桂园上半年销售额达到2889.1亿元,超过万科、恒大成为上半年全国房企销售冠军。半年时间,碧桂园已完成全年4000亿目标的72%。万科虽然没有公布年度销售目标,但2771.8亿元的销售额,同比增幅也达到45.82%,位列第二位。销售额第三位的恒大,上半年2440.9亿元的销售额也完成了全年4500亿元目标的54%,业绩同比增长幅度高达72%。

　　上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。

　　对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,三四线城市,成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业,上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。

　　另据克而瑞数据显示,2016年上半年,前20强房企的销售金额集中度为25.2%,30强房企的销售金额也仅占有市场份额的29.4%。

　　到了今年上半年,30强房企的市场份额占比已达35.6%。照此速度发展,前20强房企的市场总额有可能会占到50%。

　　与之相对应的是,中小房地产企业的业绩增长却鲜有亮点。前200强房企今年上半年的销售金额入围门槛为20亿元,面积门槛比去年同期还减少了2万平方米,为13万平方米。

　　同策咨询研究部总监张宏伟称,大型房企拥有更多的资金优势和土地储备,抵御市场风险与变化的能力更强。而融资能力、品牌等居于劣势的中小房企则有着更大的生存压力,部分房企选择被兼并或退出市场。

　　二三线城市疯狂拿地

　　上半年良好的销售态势,让龙头房企更有信心与资本在土地市场中“博弈”。据第三方研究机构统计,仅上半年,已有34家房企拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。

　　据中原地产研究中心的最新统计,截至6月30日,通过招拍挂方式拿地总额最高的前五大房企为碧桂园、保利地产、龙湖地产、万科以及中国恒大,共拿地414幅,拿地总金额达3346.67亿元。与积极拿地相对应,这些房企在销售方面也是高歌猛进。总体来看,上半年的拿地榜单前十名在拿地数量、拿地总金额等方面,“门槛”都有显著提高。这从侧面表明,土地资源有向大型房企进一步集中的趋势。

　　今年上半年,土地市场的最大变化就是以北京、上海为代表的一二线热点城市在土地拍卖市场上开始“扎紧篱笆”。

　　“各地楼市调控频繁,土地拍卖市场整体溢价率相比2016年有所降低,但从上半年各城市的具体情况看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　根据克而瑞对全国35家典型房企的数据监测,从城市布局角度看,二线城市依旧是各家房企的布局重点,占到了拿地总建面的52%,三四线城市占比则为41%。

　　并购模式仍受青睐

　　纵向对比可见,今年上半年的土地市场除了火爆,还有一些新特征:房企越来越多地采取合作并购的方式拿地。

　　如融创中国今年5月曾宣布以102.54亿元的价格收购天津星耀五洲项目的80%股权。

　　6月下旬,泰禾集团公告,分别以19亿元、5.54亿元的价格收购润天置业100%股权、中盟文化80%股权,并借此增加在郑州的土地储备。

　　新城控股6月6日公告,公司通过收购方式以27.89亿元取得苏州市吴江区盛泽镇南麻社区等四块土地。

　　究其原因,严跃进认为,这一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限,另一方面,调控下新推出的招拍挂地块附带了多重限制条件,如要求房企必须以自有资金拿地等。由此,房企通过收购方式来拿地,既能降低拿地成本和风险,又能够快速推向销售市场,从而更快地为企业带来业绩增长。

　　中原地产首席分析师张大伟也表示,从未来趋势看,2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的减少。在房价涨幅明显回落的情况下,之前获得高价地的部分企业很可能将面临销售难题。

　　从近期土地拍卖表现来看,二季度末,苏州、厦门土地拍卖趋于冷静,参与房企减少,竞拍热度下降,竞价时间明显缩短,以往一触即及的‘封顶价’也不再是常态。同时,三四线城市地价或持续提升,且其销售占比快速攀高,已成为推动全国交易规模上升的最主要动力。